Bestellerprinzip beim Immobilienkauf und Verkauf

Neues Bestellerprinzip – Was bedeutet das für den Immobilienverkauf?

Die Provision ist meist das erste, woran viele denken, wenn Sie „Immobilienmakler” hören. Immer weiter steigende Immobilienpreise führen auch zu höheren Provisionen – es wird also zunehmend teurer, sich seinen Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Grund genug für die Bundesregierung die Regelungen zum Bestellerprinzip zu überarbeiten.

Nach bisheriger Gesetzeslage durften das Bundesland und der Makler selber regeln, ob Sie die Provision vom Käufer, Verkäufer oder von beiden bekommen. Im neuen Gesetz darf der Käufer maximal zu 50% beteiligt werden. Doch was genau bedeutet das für Käufer- und Verkäufer von Immobilien? Wir erklären es Ihnen.

Worauf bezieht sich das Bestellerprinzip?

Die neuen Regelungen zum Bestellerprinzip haben ihren Ursprung im Mietmarkt. Seit 2015 gilt für das An- und Vermieten von Immobilien das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Immobilienmakler beauftragt, der kommt auch für die Kosten, im Sinne der Maklercourtage, auf.

Für einen Mieter bedeutet das, dass mit der Unterzeichnung des Mietvertrags die Maklercourtage nur dann fällig wird, wenn dieser den Makler auch beauftragt hat. In den meisten Fällen ist es allerdings der Vermieter, der den Immobilienmakler beauftragt einen Mieter für die Wohnung zu finden. Dafür gibt es verschiedene Gründe:

  • Die schnelle Vermittlung durch einen Immobilienmakler sorgt für einen kürzeren Leerstand der Wohnung, was sich für den Vermieter rentiert.
  • Vermieter verwalten selten nur eine Wohnung, die Betreuung durch einen Immobilienmakler erspart viel organisatorischen Aufwand. Von der Erstellung des Exposés über die Durchführung von Besichtigungen – all diese umfangreichen Aufgaben übernimmt der Immobilienmakler. Somit bleibt dem Vermieter Zeit für die eigentlichen Verwaltungsaufgaben.

Das Bestellerprinzip regelt außerdem, dass der Vermieter, insofern er den Makler Beauftragt hat, die Maklergebühr nicht an den Mieter weiterberechnen darf. Wenn jedoch der potentielle Mieter den Immobilienmakler mit der Suche nach einer geeigneten Mietwohnung/ Mietshaus beauftragt, muss er auch weiterhin die Maklercourtage selbst bezahlen.

Galten diese Regeln bisher nur für Mietangelegenheiten hat die Bundesregierung 2020 beschlossen, das Bestellerprinzip auch auf den Verkauf von Immobilien zu erweitern. Doch welche Auswirkungen haben die neuen Regelungen zum Bestellerprinzip auf den Immobilienkauf bzw. Immobilienverkauf?

Was ändert sich beim Immobilienkauf und Verkauf?

Die neuen Bestimmungen regeln die Verteilung der Provision beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie. Bisher war das nicht gesetzlich geregelt, was zu deutlichen Unterschieden geführt hat – nicht nur regional, sondern auch innerhalb einer Stadt ist es von Makler zu Makler verschieden, wer die Provision beim Verkauf einer Immobilie übernehmen muss.

Die meisten Immobilienmärkte in Deutschland, so auch in München, sind sogenannte “Verkäufermärkte”. Das bedeutet, dass die Nachfrage an Immobilien deutlich höher ist als das Angebot. Die Marktmacht liegt also auf der Seite des Verkäufers. Es ist also nicht verwunderlich, dass viele Immobilienmakler ihre Vermarktungsstrategie auf die Verkäufer ausgelegt haben und dabei die Maklerprovision, unabhängig davon wer ihn beauftragt hat, auf den Käufer übertragen. Das sind in Deutschland immerhin bis zu 7% des Kaufpreises einer Immobilie, ein erheblicher Betrag, der bei der Finanzierung einer Immobilie mit eingerechnet werden muss und somit das Budget verkleinert.

Damit ist spätestens ab 2021 schluss, denn die neuen Gesetze regeln die Verteilung der Maklerprovision nun deutschlandweit einheitlich. Das entlastet vor allem die Käufer, welche aktuell den überwiegenden Teil der Provision übernehmen.

Die neuen Regelungen des Bestellerprinzips

  • Schließt der Makler einen Vertrag mit dem Käufer und Verkäufer oder nur mit dem Verkäufer, muss der Käufer maximal 50% der Provision bezahlen
  • Wer den Immobilienmakler beauftragt hat, der muss diesen auch zuerst bezahlen. Die andere Partei muss ihren Beitrag erst zahlen, nachdem ein Zahlungsnachweis der vorangegangenen Zahlung vorliegt
  • Wenn der Immobilienmakler sowohl vom Käufer, als auch vom Verkäufer beauftragt wurde, ist der Makler verpflichtet von beiden Seiten den gleichen Provisionsbetrag zu verlangen
  • Der Verkäufer kann auch alleine die Provisionskosten übernehmen
  • Hat der Käufer selber einen Makler beauftragt eine Immobilie zu suchen und der Makler ein nur einen Vertrag mit dem Käufer, dann zahlt der Käufer 100% der Provision
Werden Immobilien dank des Bestellerprinzips jetzt günstiger?

Werden Immobilien für Käufer jetzt günstiger?

Diese Frage kann man pauschal nicht beantworten. Grundsätzlich ist zu erwarten, dass die Verkäufer die Provision, die Sie jetzt zahlen müssen, in den Kaufpreis einpreisen und Immobilien so teurer werden. Das hat für die Käufer jedoch wiederum den Vorteil, dass Sie so indirekt die Provision mit finanzieren können, weil Sie mit im Kaufpreis inkludiert ist. Während die Finanzierung der Kaufnebenkosten, zu denen auch die Provision gehört, nicht möglich ist.

Hier wird aber erst die Zeit nach dem Inkrafttreten des Gesetztes die Erfahrung bringen, wie sich der Immobilienmarkt aufgrund des neuen Bestellerprinzips entwickelt.

Bundesland maximale Maklercourtage
Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen 7,14 %
Hamburg 6,35 %
Hessen, Mecklenburg-Vorpommern 5,95 %
Niedersachsen je nach Region 4,76 – 7,14 %

Ab wann gilt die neue Regelung zum Bestellerprinzip?

Verabschiedet wurde der Gesetzentwurf im Mai im Bundestag. Dem schließt sich eine Übergangsphase bis zum 31.12.2020 – ab diesem Zeitpunkt tritt das Gesetz zum Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf dann endgültig in Kraft und wird gültig.

Was bedeutet das für unsere Branche?

Wir begrüßen die neue und Regelung zum Bestellerprinzip. Die Regelung ist fairer und entlastet die Käufer. Sie sorgt in unseren Augen aber auch dafür, dass sich Vermieter detaillierter mit den Leistungen, Kenntnissen und Vorteilen der verschiedenen Immobilienmakler auseinandersetzen müssen.

Somit spielen endlich wieder Qualität und Erfahrung sowie die Regionalität die entscheidende Rolle bei der Beauftragung des Immobilienmaklers.

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