Grundsteuerreform 2022 – Alle Fakten und Informationen

Was steckt hinter der Grundsteuerreform 2022 und welche Auswirkungen hat sie auf Ihre Immobilie? Wir haben für Sie alle wissenswerten Fakten und Informationen zusammengetragen, um etwas Licht ins Dunkel zu bringen und Ihnen die Orientierung bei diesem bürokratischen Thema zu erleichtern.

Darum geht es bei der Grundsteuerreform 2022

Die Grundsteuer wird auf jede Art von Grundbesitz einschließlich Gebäude und Betriebe von Forst- und Landwirtschaft erhoben und von Gemeinden und Städten genutzt, um Infrastruktur, Schulen, Kitas, Sportanlagen oder Büchereien zu finanzieren.

Im Jahr 2018 wurde das System zur grundsteuerlichen Bewertung als verfassungswidrig eingestuft. Die Begründung des Bundesverfassungsgerichts: gleichartige Grundstücke werden unterschiedlich bewertet und das verstößt gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung.

36 Millionen Grundstücke müssen neu bewertet werden

Nun ist der große Moment für die Finanzämter der Bundesrepublik gekommen: Alle Grundstücke und Gebäude in Deutschland müssen neu bewertet werden. Dafür müssen alle Eigentümer von Häusern, Wohnungen, Gewerbebauten oder Ackerflächen zwischen Sommer und Herbst 2022 die für eine neue Bewertung relevanten Informationen an die Finanzbehörden melden.

Alle Grundstückseigentümer haben vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022 Zeit, eine Art Steuererklärung für ihr Grundstück abzugeben, aus der alle wichtigen Daten zu Haus, Wohnung, Grundstück oder Bürogebäude zu entnehmen sind, um eine neue Bewertung durchzuführen. Diese Erhebung, die schätzungsweise 36 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke betrifft, ist notwendig, um die Grundsteuer neu zu berechnen.

Ab wann greift die Grundsteuerreform 2022?

Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige Praxis der Grundsteuerermittlung 2018 in einem Urteil für verfassungswidrig erklärt, weil diese Erhebungsmethode ungerecht sei. Die Folge: die Bundesregierung musste mit einem überarbeiteten Gesetz nachbessern, um mehr Gerechtigkeit bei der Bewertung von Grundstücken zu schaffen.

Die neuen Berechnungsmethoden werden zwar erst ab dem Steuerjahr 2025 greifen und angewendet werden, trotzdem müssen alle relevanten Gebäudedaten so schnell wie möglich erhoben werden, um die langwierige und aufwendige Neuberechnung zu beschleunigen. Die sogenannte „Erklärungen zur Feststellung des Grundstückswerts“ muss über das Steuerportal Elster.de online eingereicht werden.

Was bedeutet die neue Grundsteuerreform für Eigentümer?

Im Zuge der Reform wurde Kritik laut, deshalb hieß es schnell, dass Grundstückseigentümer nicht mehr Grundsteuer bezahlen sollten als bisher. Dennoch wird die Höhe der Steuer wohl vor allem in Ballungsregionen leicht ansteigen und im Gegensatz dazu in ländlichen Regionen sinken.

Gleich bleiben soll hingegen, dass die neue Grundsteuer auch nach Vollendung und Inkrafttreten der Reform (voraussichtlich 2025) als Betriebskostenausgabe per Mietvertragsregelung auf MieterInnen umgelegt werden. Das kann vor allem in Ballungsräumen einen Vorteil für Eigentümer bedeuten.

Welche Daten werden für die neue Grundsteuer 2022 benötigt?

Je nach Bundesland können die benötigten Daten hiervon abweichen. Generell gilt: von Interesse sind vor allem Informationen zur Lage der Immobilie, zur Grundstücksgröße und Wohnfläche, zum Baujahr und zum Bodenrichtwert. Letzterer soll ab Sommer 2022 kostenfrei im Internet abrufbar sein, unter Bodenrichtwerte-boris.de. Bei Eigentumswohnungen sind – sofern vorhanden – auch Garagen und Tiefgaragenstellplätze anzugeben.

Obwohl die Reform die gesamte Bundesrepublik betrifft, ist die Prozedur nicht bundesweit einheitlich. Jedes Bundesland informiert die Auskunftspflichtigen anders, wobei die meisten wohl den traditionellen Weg wählen und alle GrundstückseigentümerInnen per Briefpost anschreiben werden. In anderen Bundesländern werden hingegen nur Anzeigen und Veröffentlichungen in Amtsblättern und Tageszeitungen geschaltet.

Ihr Steuerberater darf helfen

Die benötigten Daten kann in den meisten Fällen der Steuerberater oder eine Verwaltungsfirma liefern, die sich etwa um die Betreuung von Eigentumswohnungen oder Mietshäusern kümmert. Es kann also sein, dass der Eigenheimbesitzer selbst kaum etwas mitbekommt von der Durchführung der Grundsteuerreform. Denn kümmert sich eine Verwalterfirma um die Betreuung von Eigentumswohnung oder Mietshaus, liegen dieser ein Großteil der benötigten Daten vor.

Im Rahmen „beschränkter Hilfeleistung bei Steuerangelegenheiten“ kann eine Verwaltungsfirma gemäß § 4 Nr. 4 StBerG den Eigentümern die Informationen zur Verfügung stellen. Allerdings dürfen sie keine Grundstückerklärung für ihre EigentümerInnen ausfüllen und einreichen. Das dürfen nur SteuerberaterInnen oder natürlich die ImmobilienbesitzerInnen selbst machen.

Die Risiken der Grundsteuerreform 2022

Obwohl die Länder sich große Mühe geben, die Reform so einfach wie möglich zu gestalten, kann es eventuell doch etwas komplizierter werden, wenn es um Angaben zur Wohnfläche geht. Das liegt daran, dass nach dem Kaufabschluss vorgenommene Aus- und Umbaumaßnahmen mit Auswirkungen auf die Wohnfläche berücksichtigt werden müssen. Die korrekte Berechnung der Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung darf nur von ExpertInnen wie BauingenieurInnen, ArchitektInnen oder GebäudegutachterInnen vorgenommen werden – aber auch viele Makler haben die Berechtigung, eine solche Berechnung durchzuführen.

Ebenso bei Angaben zum Baujahr gibt es einiges zu beachten. Nach einer Kernsanierung kann es beispielsweise sein, dass es unter Umständen einer Neuberechnung bedarf, weil sich die Restnutzungsdauer der Immobilie durch eine solche Sanierung verlängert und somit der Wert des gesamten Objekts steigt.

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Abweichungen auf Landesebene

Neun von 16 Bundesländer haben sich bei den benötigten Daten und der Berechnungsart auf das sogenannte Bundesmodell verständigt. Die anderen weichen davon mal mehr und mal weniger ab. Einheitlich wird das Bundesmodell bei der Bewertung von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft angewendet – abgesehen von punktuellen Abweichungen.

Durch Gebrauchmachen von der sogenannten Öffnungsklausel, haben die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer landesgesetzlich geregelt. Das Saarland und Sachsen haben die Öffnungsklausel hingegen genutzt, um Steuermesszahlen einzuführen, die vom Bundesgesetz abweichen.

Die Grundsteuerreform 2022 in Bayern

Im Gegensatz zu anderen Bundesländern wird der Wert von Grundstück und Gebäude in Bayern keine Rolle für die Höhe der Grundsteuer spielen. In diesem Fall spricht man von einem „reinen Flächenmodell“ während andere Bundesländer auf andere Modelle setzen, darunter das sogenannte „Flächen-Faktor-Modell“ (Hessen), das „modifizierte Bodenwertmodell“ (Baden-Württemberg), das „Fläche-Lage-Modell“ (Niedersachsen) oder das „Nutzungsartmodell“ (Sachsen).

In Bayern soll es Rabatte für sozialen Wohnungsbau und denkmalgeschützte Gebäude geben, um eine ungerechte Verteilung der Steuerlast zu vermeiden, aber generell wird die Grundsteuer folgendermaßen berechnet werden: Für das Grundstück werden 0,04 €/qm angesetzt, für ein Gebäude 0,50 €/qm. Außer es handelt sich um ein Wohngebäude, dann gibt es einen Abschlag von 30 %, so dass nur noch mit 0,35 €/qm gerechnet wird.

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