So berechnen Sie die Rendite für Ihre Immobilie

Viele Menschen stellen sich die Frage, wie sie Ihr Geld möglichst lukrativ anlegen und für sich arbeiten lassen können. Jeder hat dabei verschiedene Risikovorstellungen und Risikobereitschaften. Für Anleger, die ihr Geld lieber nicht den teilweise massiven Schwankungen der Aktienmärkte der letzten Jahre auszusetzen wollen, bieten sich andere Optionen. Eine der beliebtesten langfristigen Kapitalanlagen, ist die Immobilie. Diese gilt insbesondere in Zeiten der hohen Inflation, als sichere Anlageoption.

Beim Thema Immobilie als langfristige Kapitalanlage, gibt es einiges zu beachten. Vor allem als Newcomer auf diesem Gebiet. Angefangen bei dem Erwerb der richtigen Immobilie, bis hin zur Berechnung der Rendite für Immobilien, es gibt viele Stellen, an denen es schieflaufen kann, was unter Umständen schwere Konsequenzen haben kann.

Dieser Artikel ist für alle Neueinsteiger auf diesem Gebiet gedacht. Er soll als Hilfestellung dienen, ein besseres Verständnis zum Thema Immobilie als Kapitalanlage, Immobilienrendite und Renditenberechnung zu erlangen. Dabei beleuchten wir welche Faktoren bei der Berechnung zu berücksichtigen sind und wie man eine gute Rendite für seine Immobilie erzielen kann.

Was bedeutet Rendite bei Immobilien und wie wird sie berechnet?

Wer eine Immobilie als Geldanlage erwirbt, will eine möglichst gute Rendite erzielen. Doch was bedeutet überhaupt eine „gute Rendite“? Vereinfacht spricht man bei einer guten Rendite von einer Immobilie, die sich durch Mieteinnahmen selbst finanziert. Dies ist das Minimum und man spricht in solchen Fällen von einer guten Rendite. Bei der Berechnung der Rendite gibt es unterschiedliche Verfahren und Ansätze, die wir später genauer ansehen werden. Vorher wollen wir jedoch beleuchten, wie man überhaupt eine rentable Immobilie finden kann und welche Faktoren dabei eine Rolle spielen.

Wie findet man die beste Immobilie mit einer hohen Rendite?

Es ist nicht immer einfach, schnell eine passende Immobilienanlage zu finden. Ganz im Gegenteil, es ist meistens ein langwieriger Prozess, bei dem verschiedene Kriterien gegeneinander abgewogen werden müssen.

Im Folgenden listen wir die drei Hauptkategorien auf, die bei dem Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage abgewogen werden sollten.

Die Lage der Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie, hat man natürlich sofort den Zusammenhang mit der Lage im Kopf. Diese spielt vor allem beim Kaufpreis einer Immobilie, eine entscheidende Rolle.

In Großstädten beispielsweise ist Wohnraum teuer und heiß begehrt. Je zentraler, desto begehrter – so die Faustregel. Das wiederum lässt den Kaufpreis für Immobilien in die Höhe schnellen. Die Ausmaße waren selten so gut ersichtlich wie in den letzten Jahren.

Der hohe Kaufpreis kann anfangs sehr abschreckend wirken, lässt sich aber zu einem späteren Zeitpunkt durch hohe Mieteinnahmen refinanzieren. Außerdem kann man bei einer zentralen Städtelage, wie z.B. in München, von einer hohen Nachfrage ausgehen, was eine hohe Anzahl potenzieller Mietinteressenten bedeutet.

Auf der anderen Seite der Skala, findet man die günstigen Objekte. Meistens in ländlicheren Gegenden, in der Nähe größerer Städte. Klingt erstmal verlockend, doch Sie ahnen es schon. Eine günstige Immobilie bedeutet meistens eine weniger beliebte Lage. Damit geht auch das Risiko einher, unter Umständen keinen Mieter zu finden und einen längeren Leerstand zu haben.

Der Zustand der Immobilie

Als zweite Kategorie führen wir den Zustand der Immobilie auf. Dieser Bereich birgt viele potentielle Gefahren, denn Sie beschreibt den Zustand einer Immobilie. Dieser wird nicht nur vom Alter beeinflusst, sondern auch von der baulichen Substanz sowie dem energetischen Zustand. Vorsicht, hier verstecken sich viele mögliche Kosten in Form von Renovierungsarbeiten etc. Es ist immer eine gute Idee, das Haus vor dem Kauf auf seine Substanz zu testen, soweit dies möglich ist. Dies bedeutet den Zustand einer Immobilie vom Fachmann überprüfen zu lassen, so vielversprechend sie auf den ersten Blick auch aussehen mag. Die zusätzlichen Ausgaben für einen Fachmann, können einem später möglicherweise sehr viel Geld sparen.

Die Ausstattung einer Immobilie

Als letzten Punkt führen wir die Ausstattung einer Immobilie an. Dazu gehören der Grundriss, Balkon, Garten, Terrasse, Garage und so weiter.

Dieser Faktor ist gerade was die Berechnung der späteren Rendite angeht, in keiner Weise kleinzureden. Insbesondere die Ausstattung einer Immobilie, kann einen großen Unterschied für die späteren Mieteinnahmen machen. Für viele Mieter bedeutet bessere Ausstattung mehr Lebensqualität, vor allem wenn wir an die Großstadt denken, wo Wohnungen mit Balkonen so heiß begehrt sind wie warme Semmeln.

Die oben genannten Komponenten ergeben zusammen unendlich viele Optionen unter denen es gilt, die beste für sich selbst zu finden. Natürlich kann es bei der Wahl der richtigen Immobilienanlage noch andere wichtige Faktoren geben, wie zum Beispiel die Frage wie hoch das Eigenkapitalanteil sein darf, wie groß die Rücklagen sind, oder was sonst noch bei der Baufinanzierung zu beachten sein könnte. Dies sollten nur die drei Hauptkategorien darstellen und eine erste Vorstellung geben, was bei der Auswahl der richtigen Immobilie zu beachten ist.

Hat man nun ein passendes Objekt im Auge und möchte den Kaufprozess beginnen, stellt sich nun die Frage wie man die Rendite der Immobilie richtig berechnet. Im Nachstehenden widmen wir uns den verschiedenen Arten der Immobilienrendite und deren Berechnung.

Die verschiedenen Arten der Immobilienrenditen

Bevor wir uns die unterschiedlichen Renditenberechnungen genauer ansehen, steigen wir mit einer einfachen Definition der Rendite ein.

Mietpreismultiplikator

Der Mietpreismultiplikator ist eine sehr einfache Berechnung, die als erstes Indiz für die Immobilienrendite berechnet werden kann. Der Mietpreismultiplikator liefert erste Anhaltspunkte für die Immobilienauswahl und hilft bei der Einschätzung, ob der Kaufpreis für Objekt angemessen ist.

Bei dieser Berechnung, werden die Jahresnettomieten ermittelt, die eingenommen werden muss um den Kaufpreis einer Immobilie abzuzahlen. Damit ist diese Berechnung sehr einfach, erlaubt aber einen ersten Vergleich zwischen verschiedenen Immobilien.

Experten zufolge, sollte der Mietpreismultiplikator zwischen 25 und 40 liegen, je nach Lage des Objekts. Dies ist aber nur eine Kennzahl. Der Faktor kann auch höher als 25 noch angemessen sein, sollte sich das Objekt in einer äußerst beliebten Lage befinden.

Festzuhalten ist, dass der Multiplikator nicht mehr als eine erste Einschätzung sein sollte. Die Aussagekraft ist jedoch aufgrund der Vernachlässigung wichtiger Faktoren eingeschränkt.

Bruttorendite

Die Bruttorendite einer Immobilie, sind die Mieteinnahmen innerhalb eines Jahres, ohne Berücksichtigung der Kaufnebenkosten. Damit lässt sich schnell prüfen, wie rentabel eine Immobilie ist. Allerdings ist diese Formel wie auch der Mietpreismultiplikator sehr simpel und daher nur ein erster Indikator.

Nettorendite

Eine weitere hilfreiche Rechengröße zur Beurteilung der Ertragsperspektive einer Immobilie, ist die Nettorendite. Diese zeigt an, wie hoch die Immobilienrendite unter Berücksichtigung aller Kosten ist. Das können zum Beispiel Kaufnebenkosten sein, wie Notar- Anwalts- oder Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision.

Ebenfalls zu dieser Kategorie gehören laufende Kosten und Rücklagen. Hier sind einige Beispiele:

• Kosten für die Hausverwaltung
• Reparatur- und Instandhaltungskosten
• Zinsen
• Rechtsschutz und Mietausfallversicherungen
• Wartungskosten, die nicht regelmäßig anfallen

Außerdem sollten Immobilieneigentümer Rücklagen bilden, für anfallende Renovierungen, Mietausfälle und so weiter.

Aus den gelisteten Kostenbeispielen wird deutlich, dass die Nettorendite sehr viel genauer ist, als die Bruttorendite. Alle, die im Kaufprozess einer Immobilie weiter fortgeschritten sind, sollten die Nettorenditenberechnung daher in Betracht ziehen.

Der Richtwert der Nettorendite sollte aufgrund aller inkludierten Kosten unter der der Bruttorendite liegen. Festzuhalten ist, dass die Nettorendite sehr viel genauer ist, als die Bruttorendite und der Mietpreismultiplikator. Wie aussagekräftig genau hängt davon ab, wie genau und gewissenhaft Sie bei der Auflistung aller Kosten sind.

Eigenkapitalrendite

Viele Immobilienanlagen werden nicht vollständig mit Eigenkapital erworben, sondern zusätzlich mit einem Darlehen finanziert. Die Eigenkapitalrendite gibt die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals, bezogen auf das Gesamtinvestment an. Anders ausgedrückt, die Eigenkapitalrendite gibt an, wie hoch die durchschnittlichen Jahreserträge auf das zur Immobilienfinanzierung eingesetzte Eigenkapital ausfallen. Damit spielt diese Berechnung eher für einen späteren Zeitpunkt im Erwerbsprozess eine Rolle, wenn es bereits konkret um eine Finanzierung geht.

Objektrendite

Die sogenannte Objektrendite, soll den Vergleich zwischen verschiedenen Objekten erleichtern. Sie ermöglicht außerdem Einschätzungen, bezüglich der Anteile an Fremd- und Eigenkapital die bei der Immobilienfinanzierung aufgewendet werden sollten.

Es gibt eine Faustregel, die da lautet:

Der Einsatz von Fremdkapital lohnt sich nur, solange die Nachsteuerrendite des Gesamtkapitals die Nachsteuerkosten des Fremdkapitals übersteigen.

Anders ausgedrückt, ist beispielsweise die errechnete Objektrendite höher als der Zinssatz für einen Immobilienkredit, lohnt es sich die Finanzierung nochmal umzuplanen sodass mehr Fremdkapital und weniger Eigenkapital eingesetzt wird. So kann die Rendite weiter gesteigert werden.

Um die Objektrendite zu ermitteln, werden die Einnahmen und Ausgaben, Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, Mieteinnahmen und steuerliche Aspekte berücksichtigt.

Wie aus dem oben genannten deutlich wird, gibt es unterschiedliche Arten der Immobilienrendite und deren Berechnung. Die unterschiedlichen Berechnungen machen zu unterschiedlichen Zeiten oder in unterschiedlichen Phasen des Kaufprozesses Sinn und haben daher absolut ihre Berechtigung. Man sollte sich jedoch nicht dazu verleiten lassen, es bei Berechnungen wie dem Mietpreismultiplikator oder der Bruttorendite zu belassen. Dies kann möglicherweise zu einer verfälschten Wahrnehmung oder Erwartungshaltung gegenüber der Immobilienrendite führen. Sein sie also lieber konservativ und genau, wenn es um das Thema Immobilienrendite geht.

Die Theorie der Immobilienrendite

In der Theorie ist die Immobilienrendite gut auszurechen – in der Praxis sieht das Ganze aber anders aus. So kann es beispielsweise zu unerwarteten Störungen kommen, auf die Sie besser vorbereitet sein sollten. Als Fallbeispiel stellen Sie sich vor, Sie haben die Wohnung an einen Mietnomaden vermietet, der einige Monate die Miete nicht zahlt und die Wohnung verwüstet, bevor er diese verlässt. Das Szenario könnte beispielsweise eine lange Renovierung und hohe Zusatzkosten nach sich ziehen. Oder stellen Sie sich vor, die Zinsen steigen stark wie gerade erst erlebt. Natürlich stellen diese Szenarien den schlechtesten Fall dar, doch genau von diesem sollten Sie ausgehen, wenn es um das Thema Immobilienrendite geht. Berechnen Sie also alle Extremfälle und Arten der Rendite. Sollten Sie danach immer noch auf der sicheren Seite sein, ist eine Immobilienanlage eine gute Option für Sie.

Fazit zur Rendite bei Immobilien

In den vergangenen Jahren, stiegen die Immobilienpreise fast überall rasant an. Ein Traum für alle Immobilienbesitzer, die ihre Immobilien mit großem Gewinn weiterverkaufen durften. Ob dieser Aufwärtstrend weiterhin bestehen bleiben wird, ist aber unklar und wird sich in den nächsten Jahren und Jahrzehnten zeigen. Anleger sollten sich nicht dazu verleiten lassen, automatisch von einem garantierten Wertzuwachs auszugehen, wenn es um den Kauf einer Immobilie geht.

Es ist durchaus denkbar, dass Immobilienpreise in den nächsten Jahren wieder sinken werden. Was würde das für alle Immobilienbesitzer bedeuten, die aus Geldnot verkaufen müssen? Ganz einfach, ein Verlust. Natürlich möchte jeder, der eine Immobilie erwirbt diese Gewinnbringend weiterverkaufen. Sie sollten daher sicherstellen, dass Sie nicht darauf angewiesen sind, die Immobilie weiterverkaufen zu müssen, wenn der Verkaufspreis unter Ihrem Einkaufspaufpreis liegt.

Wir hoffen sehr, dass dieser Artikel Ihnen geholfen hat, sich dem Thema Immobilienrenditen etwas anzunähern. Das Thema ist komplex und gerade in den jetzigen Zeiten der wirtschaftlichen Unsicherheit, raten wir dazu Renditen lieber konservativ zu kalkulieren. Jeder der eine Immobilie als Geldanlage erwerben möchte, will schließlich Geld anlegen, nicht verlieren.

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