Immobilie zu zweit kaufen ohne Trauschein – Chancen, Risiken und hilfreiche Tipps

Wenn der Wunsch nach einer gemeinsamen Immobilie aufkommt, denken viele Paare natürlich zuerst an die klassische Mietlösung. Für das erste Zusammenziehen ist das meist die beste Lösung – unkompliziert, flexibel und ohne langfristige Verpflichtungen. Doch gerade, wer schon länger zusammenlebt, über Familienplanung, finanzielle Sicherheit oder den Vermögensaufbau nachdenkt, stellt sich irgendwann die Frage: Warum weiter Miete zahlen, wenn wir gemeinsam in Eigentum investieren könnten?

Immer mehr Paare – ob mit oder ohne Trauschein – entscheiden sich deshalb, eine Immobilie zu zweit zu kaufen. Auch enge Freunde oder Geschwister ziehen diesen Schritt in Betracht, um sich den Traum vom eigenen Zuhause zu erfüllen. Besonders in Städten mit Immobilienpreisen wie in München, wo der teure Mietmarkt umkämpft und Immobilien als stabile Wertanlage gelten, wird der gemeinsame Kauf zunehmend attraktiv.

Doch so romantisch die Idee von der ersten eigenen Wohnung klingt, so wichtig ist die rechtliche und finanzielle Planung. Wer unverheiratet eine Immobilie kauft, sollte genau wissen, wie Eigentumsanteile geregelt werden, welche Verträge sinnvoll sind und wie man sich im Fall einer Trennung absichert. In diesem Artikel erfahren Sie, wie der Immobilienkauf unverheiratet reibungslos gelingt – von Eigentumsmodellen und Finanzierung bis zu rechtlicher Absicherung und Steuerfragen.

Eigentum ohne Ehe: Was zählt wirklich?

Bevor es um Quadratmeter, Zinsen oder Küchenfronten geht, steht eine ganz grundlegende Frage im Raum: Wem gehört die Immobilie eigentlich, wenn man unverheiratet ist?
Das entscheidet sich im Grundbuch – einer Art öffentlicher Eigentumsliste, die beim Amtsgericht geführt wird. Dort wird genau festgehalten, wer Eigentümer ist und zu welchem Anteil. Wer nicht im Grundbuch steht, gilt rechtlich auch nicht als Eigentümer – selbst dann nicht, wenn er Geld mit eingebracht oder beim Umbau mit angepackt hat. Wenn zwei Menschen gemeinsam eine Immobilie kaufen in München oder auch anderswo, gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten, das Eigentum zu regeln:

1. Miteigentum nach Bruchteilen

Das ist der Klassiker. Beide Partner werden im Grundbuch eingetragen – zum Beispiel zu 50/50 Prozent, oder nach dem Anteil, den sie finanziell beigetragen haben (etwa 70/30 Prozent). Das bedeutet: Jeder besitzt seinen Anteil an der Immobilie und darf entsprechend mitentscheiden.

Vorteil: Diese Variante ist übersichtlich, verständlich und die häufigste Form bei Paaren. Sie funktioniert gut, solange man sich über die Aufteilung der Kosten und Pflichten einig ist.

2. Eigentum über eine Gesellschaft (GbR oder eGbR)

Hier gehört die Immobilie nicht direkt den Partnern, sondern einer kleinen Gesellschaft, die beide gemeinsam gründen – einer sogenannten Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die Partner sind dann beide Gesellschafter dieser GbR, die im Grundbuch als Eigentümerin steht. Seit Anfang 2024 muss eine GbR aber vorher im Gesellschaftsregister eingetragen sein, bevor sie im Grundbuch erscheinen darf. Das erledigt in der Regel ein Notar.

Der Vorteil dieser Lösung: Sie bietet mehr Flexibilität. Wenn später jemand aussteigen oder ein neuer Partner hinzukommen soll, lässt sich das über die Gesellschaftsstruktur einfacher regeln als beim klassischen Miteigentum. Dafür braucht man aber klare Vereinbarungen – etwa, wer Entscheidungen trifft oder was passiert, wenn einer verkaufen möchte.

Citigrund Merksatz:

Das Grundbuch regelt, wer nach außen Eigentümer ist.
Ein separater Vertrag zwischen den Partnern sollte zusätzlich regeln, wie das Miteinander im Alltag aussieht – also wer wie viel zahlt, wer welche Räume nutzt und was passiert, falls sich die Wege einmal trennen. So bleibt das gemeinsame Projekt „Immobilie“ auch dann fair, wenn das Leben neue Pläne schreibt.

Finanzierung & Haftung beim Immobilienkauf zu zweit 

Wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist, wird’s ernst: Die Finanzierung muss stehen. Gerade bei unverheirateten Paaren ist dabei wichtig, wer im Kreditvertrag steht und wer tatsächlich haftet.

Sobald beide Partner den Darlehensvertrag unterschreiben, gelten sie rechtlich als Gesamtschuldner. Das bedeutet: Beide haften gegenüber der Bank nicht nur anteilig, sondern jeweils für den gesamten Kreditbetrag.

Die Bank darf sich also aussuchen, von wem sie das Geld einfordert – ganz egal, wer wie viel eingebracht oder bezahlt hat.

Ein Beispiel:

Sie finanzieren gemeinsam 400.000 Euro und teilen sich eigentlich die monatliche Rate. Wenn aber einer von beiden ausfällt – etwa durch Arbeitslosigkeit oder Trennung – darf die Bank die gesamte Rate vom anderen verlangen. Der Partner, der gezahlt hat, kann sich seinen Anteil später zwar privat zurückholen (das nennt man „Ausgleichspflicht“), aber das ist eine zivilrechtliche Angelegenheit zwischen Ihnen, nicht zwischen Ihnen und der Bank.

Warum das so ist? Die Bank möchte ihr Risiko möglichst gering halten. Sie will sicherstellen, dass die Rückzahlung auch dann funktioniert, wenn sich die Lebensumstände eines Partners ändern. Darum gibt es die sogenannte Gesamtschuldnerschaft (§ 421 BGB).

Wenn einer den anderen im Innenverhältnis ausgleichen will, greift § 426 BGB.

Wichtig: Aus dieser Haftung kommt man nur heraus, wenn die Bank ausdrücklich zustimmt – zum Beispiel, wenn einer der Partner die Immobilie später allein übernimmt oder der Kredit umgeschuldet wird. Ohne diese Zustimmung bleibt die Haftung bestehen – auch nach einer Trennung.

Wer also größere finanzielle Unterschiede hat – etwa, wenn einer deutlich mehr Eigenkapital einbringt – sollte das vertraglich festhalten. Notarielle Vereinbarungen oder Partnerschaftsverträge können festlegen, wer welchen Anteil trägt und wie die Rückzahlung im Fall einer Trennung geregelt wird. Das verhindert Streit, wenn sich das Leben einmal anders entwickelt als geplant.

Partnerschaftsvertrag oder GbR-Vertrag: Frieden, bevor er nötig wird

Ohne Trauschein fehlt der rechtliche Rahmen, der bei Ehen vieles automatisch ordnet. Umso wichtiger sind klare Regeln. Ein Partnerschaftsvertrag (privatrechtlich, bei grundbuchrelevanten Punkten idealerweise notariell) oder – beim Erwerb über eine Gesellschaft – ein GbR-Vertrag schafft Verlässlichkeit beim Einzug, im Alltag und im Trennungsfall.

Was darin geregelt sein sollte:

• Eigentumsquoten: nachvollziehbar nach Eigenkapital, Nebenkosten und Eigenleistungen
• Raten- und Nebenkostenverteilung und eine realistische Instandhaltungsrücklage
• Nutzung und Auszug: Fristen, Übergabe, ggf. Nutzungsentschädigung
• Exit-Regeln: Vorkaufs- bzw. Andienungsrecht, Bewertungsmethode (z. B. Gutachten), Zeitplan für Verkauf oder Übernahme.
• GbR-spezifisch: Eintritt und Ausscheiden, Vertretung, Beschlüsse (seit eGbR/MoPeG gern mit Registerbezug, damit Änderungen später reibungslos laufen)

Immobilie zu zweit kaufen ohne Trauschein – Absicherung im Todesfall

Schöne Zukunftspläne brauchen ein sicheres Fundament, vor allem wenn man nicht verheiratet ist. Denn rechtlich gilt: Ohne Trauschein erbt der Partner nichts automatisch.
Stirbt einer der beiden und es gibt keine Regelung, treten die gesetzlichen Erben ein – also meist Eltern, Geschwister oder andere Verwandte. Der Lebensgefährte geht dann leer aus, selbst wenn er mitfinanziert oder im Haus gelebt hat.

Um das zu verhindern, sollte man rechtzeitig vorsorgen. Folgende Schritte sind sinnvoll:

Testament oder Erbvertrag:

Hier legen Sie verbindlich fest, wer im Todesfall was erhält.
Wichtig: Ein gemeinschaftliches Testament ist laut § 2265 BGB nur für Ehepaare oder eingetragene Lebenspartner erlaubt. Unverheiratete Paare müssen daher entweder zwei separate Testamente verfassen oder einen notariellen Erbvertrag schließen, in dem beide ihre Erbregelungen gemeinsam gestalten können. So sichern Sie sich gegenseitig ab und verhindern, dass Verwandte automatisch erben.

Eintrag im Grundbuch:

Das Grundbuch sollte klar dokumentieren, wem welcher Anteil gehört – etwa 50/50 oder 60/40.
Darüber hinaus können Sie sogenannte dingliche Rechte eintragen lassen:

• Ein Wohnrecht (§ 1093 BGB), damit der überlebende Partner in der Immobilie bleiben darf, auch wenn er nicht Alleineigentümer wird.
• Oder ein Nießbrauchrecht, das zusätzlich die Nutzung und Einnahmen (z. B. Mieten) absichert.

Risikolebensversicherung:

Eine oft unterschätzte, aber sehr effektive Absicherung.
Wenn einer der Partner stirbt, kann die Versicherung die Restschuld des Kredits abdecken. Achten Sie darauf, dass die Versicherungssumme ausreichend hoch ist und der überlebende Partner als Bezugsberechtigter eingetragen ist – das ist meist günstiger und flexibler als eine klassische Restschuldversicherung der Bank.

Steuerliche Aspekte:

Unverheiratete Paare haben bei Erbschaften und Schenkungen nur einen Freibetrag von 20.000 Euro – während Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro steuerfrei vererben dürfen.

Das bedeutet: Ohne kluge Gestaltung kann auf das geerbte Immobilienvermögen eine erhebliche Erbschaftsteuer anfallen. Frühzeitige Beratung durch einen Steuerberater oder Notar ist daher dringend empfehlenswert.

Grunderwerbsteuer & Übertragungen: teure Überraschungen vermeiden

Im Alltag ändert sich vieles: Jobwechsel, Familiengründung, neue Einkommenslagen oder bauliche Anpassungen an der Immobilie. Wird später ein Miteigentumsanteil von einer Person auf die andere übertragen, fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Begünstigungen gelten nur zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern; für nichteheliche Lebensgemeinschaften besteht keine Befreiung. Auch interne Ausgleichszahlungen ersetzen die Steuerpflicht meist nicht.

Worauf es jetzt ankommt:

• Anteilsanpassungen früh mitdenken und möglichst bereits im Kauf- bzw. Partnerschaftsvertrag regeln
• Vor jeder Übertragung die steuerliche Wirkung prüfen (Steuersatz variiert je Bundesland)
• Bei Gestaltungen über eine GbR prüfen, ob besondere Befreiungstatbestände greifen (das ist komplex und gehört in steuerliche Beratung)

Unverheiratet Immobilie zu zweit kaufen: Trennung & Streit

Ein gutes Projekt braucht einen Plan B. Kommt es zur Trennung und fehlt eine Einigung, bleibt am Ende oft nur die Teilungsversteigerung – juristisch wirksam, aber wirtschaftlich meist unglücklich. Besser ist ein klarer Fahrplan, bevor es knirscht: feste Fristen für Verhandlungen, ein neutrales Gutachten zur Bewertung, ein Andienungsrecht an den Partner (oder an die GbR), ein fairer Zahlungsplan zur Übernahme des Anteils und – falls eine Person wohnen bleibt – eine nachvollziehbare Nutzungsentschädigung. Erst wenn all das scheitert, folgt der Verkauf an Dritte oder als äußerstes Mittel die Versteigerung. Bei einem Verkauf im Zuge der Trennung innerhalb der zehnjährigen Frist fällt auf Gewinne Spekulationssteuer an, die Besteuerung erfolgt anteilig nach Eigentumsquote bzw. bei der eGbR anteilig je Gesellschafter. Eine Ausnahme gilt für selbstgenutzte Immobilien: Diese sind steuerfrei, wenn Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren vorlag.

Übrigens: Was mit einer Scheidungsimmobilie passiert, wenn Ehe und gemeinsame Immobilie auseinandergehen, lesen Sie in unserem Artikel.

Immobilienkauf unverheiratet: Ihre 10-Punkte-Checkliste

Immobilie zu zweit kaufen: Häufige Fragen

Gehört mir automatisch etwas, wenn ich viel einzahle, aber nicht im Grundbuch stehe?
Nein. Eigentum entsteht durch die Eintragung im Grundbuch – nicht durch Zahlungen. Ohne vertragliche Regelung riskieren Sie, im Trennungsfall leer auszugehen.

Reicht ein Handschlag unter Partnern?
Rechtlich nicht. Halten Sie Beiträge, Raten, Nutzung, Trennung und den Todesfall schriftlich fest – idealerweise notariell.

Ist eine GbR komplizierter als Bruchteilseigentum?
Sie erfordert etwas mehr Organisation (Gesellschaftsvertrag, seit 2024 ggf. Registereintrag), liefert dafür klare Strukturen, besonders bei späteren Gesellschafterwechseln.

Wie sichere ich meinen Partner ab, falls mir etwas zustößt?
Testament oder Erbvertrag, ein dingliches Wohnrecht bzw. Nießbrauch und eine passende Risikolebensversicherung für die Restschuld – dieses Trio schützt zuverlässig.

Darf derjenige, der nach der Trennung allein im Haus wohnt, dem anderen eine Nutzungsentschädigung zahlen bzw. schuldet er sie?
Ja, möglich – aber nicht automatisch. Bei Miteigentum kommt eine Nutzungsentschädigung nach § 745 Abs. 2 BGB in Betracht, ab dem Zeitpunkt, zu dem eine Neuregelung der Nutzung ausdrücklich verlangt wurde.

Wer darf einen Mietvertrag kündigen, wenn die gemeinsam gekaufte Immobilie vermietet ist?
Grundsätzlich müssen alle Miteigentümer die Kündigung erklären oder ihr zustimmen – fehlt die Zustimmung, ist die Kündigung gegenüber dem Mieter unwirksam. In Streitfällen kann die fehlende Zustimmung gerichtlich ersetzt werden.

Fazit – Immobilienkauf unverheiratet

Eine Immobilie zu zweit ohne Trauschein zu kaufen bedeutet Gestaltungsspielraum – und klare Entscheidungen. Wer Grundbuch, Verträge, Finanzierung und Vorsorge früh ordnet, gewinnt Ruhe im Alltag und Verhandlungssicherheit. Der richtige Zeitpunkt, mögliche Konflikte zu klären, liegt vor dem Kaufvertrag. Ziehen Sie Notar, Steuer- und Finanzierungsberatung hinzu, die dafür anfallenden Kosten sind oft die günstigste Absicherung für Ihr gemeinsames Vorhaben.

Gleichzeitig kann der gemeinsame Kauf auch eine kluge Form der Altersvorsorge sein. Eine Immobilie als Altersvorsorge bietet Stabilität, Unabhängigkeit von steigenden Mieten und die Chance auf langfristige Wertsteigerung – gerade in Städten wie München, wo Wohnraum knapp und gefragt ist. Wer früh investiert und die Finanzierung solide aufstellt, schafft sich ein sicheres Fundament für die Zukunft – unabhängig vom Trauschein, aber mit klaren Vereinbarungen und Weitblick.