Nach den bewegten Jahren 2022 und 2023 ist wieder etwas Ruhe in den Immobilienmarkt eingekehrt. Die Zinsen haben sich stabilisiert, die Nachfrage nach Wohneigentum zieht langsam wieder an. Viele fragen sich nun: Wie geht es 2026 weiter mit den Preisen?
Die gute Nachricht: Ein erneuter Preiseinbruch ist eher nicht zu erwarten. Stattdessen rechnen viele Expert:innen mit einer leichten Erholung bei Wohnimmobilien. Das heißt zwar nicht, dass die alten Höchstpreise sofort zurückkommen, aber: Der Markt zeigt wieder Bewegung, vor allem in attraktiven Lagen.
Im Großraum München – also Stadt und Umland – ist die Lage wie so oft etwas spezieller. Hier wirken viele Faktoren gleichzeitig: hohe Grundpreise, extrem knapper Neubau, anhaltender Zuzug und ein Mietmarkt, der für viele zur echten Belastung geworden ist. Eigentumswohnungen bleiben deshalb gefragt, besonders solche in guter Lage wie in Haidhausen, Lehel sowie Schwabing und mit solider energetischer Ausstattung. Die Immobilienpreise haben sich nach den Rückgängen der letzten Jahre auf einem neuen Niveau eingependelt. Und 2026? Da ist vielerorts mit einer leichten Steigerung zu rechnen – allerdings nicht flächendeckend.
Was das konkret für Kaufinteressierte und Eigentümer:innen bedeutet, worauf Kapitalanleger jetzt besonders achten sollten und in welchen Ecken des Münchner Umlands sich ein genauer Blick lohnt, erfahren Sie in diesem Artikel.
Immobilienpreise Prognose 2026: Kein Boom in Deutschland, aber ein Aufwärtstrend
2026 wird kein Jahr der Preisexplosion, aber auch keines des weiteren Rückgangs. Nach den teils deutlichen Korrekturen in den Jahren 2022 und 2023 zeigt sich der Markt inzwischen wieder stabiler. Viele Kaufinteressierte haben sich an das neue Zinsniveau gewöhnt, die Finanzierung wird wieder etwas planbarer. Gleichzeitig wächst bei vielen Haushalten der Wunsch nach Sicherheit und Unabhängigkeit und somit auch das Interesse am Eigentum.
Mehrere Marktanalysen – unter anderem von BVR und LBBW Research – gehen davon aus, dass die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im kommenden Jahr moderat steigen werden. Die Prognosen bewegen sich meist im Bereich von rund 3 bis 4 Prozent Plus, gemessen am Bundesdurchschnitt.
Was dahinter steckt? Zum einen hat sich der Zinsschock etwas gelegt. Wer heute finanzieren will, findet – je nach Bonität – wieder machbare Konditionen. Zum anderen hat sich in vielen Regionen ein gewisser Nachholbedarf aufgebaut: Kaufentscheidungen, die 2022/23 aufgeschoben wurden, werden nun nachgeholt. Und nicht zuletzt spielt auch das knappe Angebot eine Rolle: Gebaut wird weiterhin zu wenig, gerade in den Ballungsräumen.Doch der bundesweite Schnitt ist eben lediglich ein Durchschnitt. In der Fläche wird es große Unterschiede geben. Während einige Regionen preislich eher auf der Stelle treten, dürften andere – vor allem wirtschaftlich starke Städte und deren Umland – überdurchschnittlich zulegen. Und die Immobilienpreise in München? Dazu später mehr.
Immobilienpreise Prognose 2026: Deshalb fühlt sich Kaufen gerade schwerer an
Für eine Eigentumswohnung mit 600.000 € Finanzierung über 25 Jahre zeigt sich der Zinseffekt massiv auf der Monatsrate
Beispielrechnung Monatsraten
| Szenario | angenommener Sollzins | ungefähre Monatsrate |
| Ende 2021 | ca. 1,0 % | ca. 2.260 € |
| Sommer 2022 | ca. 3,0 % | ca. 2.850 € |
| Anfang 2026 | ca. 3,5 % | ca. 3.000 € |
Was das praktisch heißt
- Gegenüber Ende 2021 zahlen Sie bei 3,5 Prozent Zins heute grob 740 € mehr im Monat für die gleiche 600.000 €‑Wohnung.
- Gleichzeitig sind die Kaufpreise in vielen Regionen leicht zurückgekommen, aber nicht annähernd so stark wie die Monatsrate durch den Zinsanstieg gestiegen ist – deshalb „fühlt“ sich Kaufen heute finanziell deutlich schwerer an.
Der große Engpass – Neubau bleibt hinter dem Bedarf
Wer 2026 auf mehr Wohnraum durch Neubauten hofft, wird enttäuscht. Die Bautätigkeit bleibt deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Nach aktuellen Schätzungen decken die Fertigstellungen nur rund 58 bis 60 Prozent dessen ab, was gebraucht würde. Das gilt bundesweit und trifft Ballungsräume wie München besonders stark.
Das knappe Angebot an Neubauwohnungen ist einer der Hauptgründe für die stabile bis steigende Preisentwicklung bei Wohnimmobilien. Denn während die Nachfrage nach Eigentum wieder anzieht, fehlen die neuen Objekte, um sie zu bedienen. Vor allem energieeffiziente Neubauten mit guter Lage und Ausstattung sind rar und entsprechend gefragt.
Gleichzeitig wird bei Bestandsobjekten immer stärker differenziert. Zum Thema Altbau oder Neubau lässt sich folgendes sagen: Sanierte Wohnungen mit guter Energiebilanz und funktionaler Aufteilung finden schnell Käufer, auch in höheren Preisregionen. Ältere Bestandsimmobilien mit Sanierungsstau hingegen verlieren an Attraktivität, vor allem wenn die energetischen Anforderungen nicht erfüllt werden.
Der Mangel an Neubau wirkt sich nicht nur auf die Kaufpreise, sondern auch auf den Mietmarkt aus. Höhere Mieten sorgen dafür, dass Eigentum wieder als langfristig stabile Alternative wahrgenommen wird. Wer jetzt kauft, sichert sich nicht nur Wohnraum, sondern auch mehr Unabhängigkeit vom angespannten Mietmarkt.
Immobilienpreise Prognose 2026: Stadt und Land entwickeln sich unterschiedlich
Während der deutsche Immobilienmarkt 2026 insgesamt leicht anzieht, bleibt die Dynamik regional sehr unterschiedlich. In Städten mit stabiler Wirtschaft, guter Infrastruktur und hoher Wohnraumnachfrage steigen die Immobilienpreise 2026 voraussichtlich spürbarer als in ländlichen Regionen. Dort fehlt es oft an Zuzug, Investitionsimpulsen und Angebot für jüngere Käufergruppen.
Der Markt trennt also stärker nach Standortqualität. In strukturschwächeren Gegenden ist mit einer Seitwärtsbewegung oder nur minimalen Zuwächsen zu rechnen. In wirtschaftsstarken Metropolregionen bleibt die Nachfrage auf hohem Niveau, das begrenzte Angebot wirkt dort weiter preistreibend.
Für Kaufinteressierte lohnt sich deshalb der Blick auf Regionen mit Entwicklungspotenzial, etwa durch gute Anbindung, Bevölkerungszuwachs oder geplante Infrastrukturmaßnahmen.
München 2026: Stabil mit Luft nach oben
München bleibt ein besonderer Fall: wirtschaftlich stark, beliebt bei Zuzüglern und mit einem Mietmarkt, der viele an ihre Grenzen bringt. All das sorgt dafür, dass Wohneigentum nach wie vor stark nachgefragt ist. Und zwar nicht nur in der Innenstadt, sondern auch in den angrenzenden Vierteln und im S-Bahn-Bereich.Zinsen, die sich nach oben korrigiert haben und jetzt stabil bleiben, machen den Kauf wieder planbarer. Gleichzeitig ist der Neubau weiter im Rückstand, was das Angebot knapp hält. Wer eine Immobilie in München kaufen möchte, findet oft nur eine kleine Auswahl – und muss schnell sein, wenn ein passendes Objekt auftaucht.
Immobilienpreise Prognose 2026 München
Aktuell liegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Schnitt zwischen 8.400 und 9.200 Euro. Wer in die Altstadt, nach Lehel oder Schwabing möchte, zahlt oft deutlich mehr. Neubauten starten meist im fünfstelligen Bereich. Im Umland, etwa in Unterhaching, Freiham oder Richtung Osten, sind die Einstiegspreise niedriger. Genau dort könnte es auch etwas dynamischer zugehen, denn Zuzug und bessere ÖPNV-Anbindung machen diese Orte zunehmend attraktiv. Perfekt für diejenigen, die in München mit Kindern wohnen und mehr Platz benötigen.
Aber: Die Einstiegspreise sind nach wie vor hoch für potenzielle Käufer eines Eigenheims in München. Und auch die Finanzierung ist nicht einfacher geworden. Banken schauen bei der Kreditvergabe genau hin, besonders bei älteren Gebäuden mit energetischem Sanierungsbedarf. Das dämpft die Nachfrage in manchen Segmenten und führt dazu, dass genauer verglichen und verhandelt wird. Lesen Sie auch unseren Artikel: Tipps zur Immobilienfinanzierung.
2026 zählt also mehr denn je: Lage, Zustand, Energieeffizienz und Zukunftstauglichkeit. Der Markt wird kritischer – aber er bleibt lebendig.
Was sich für Käuferinnen und Käufer jetzt lohnen kann
Auch wenn die Immobilienpreise in München hoch bleiben: Wer genau hinsieht, findet 2026 gute Chancen. Besonders spannend sind solide Bestandswohnungen in sogenannten B-Lagen – also Stadtteile, die nicht top zentral sind, aber eine gute Anbindung haben und sich positiv entwickeln. Hier stimmt oft die Mischung aus Preis, Lage und Potenzial. Welche Stadtteile für wen passen, zeigen wir ausführlich im Viertelcheck: Die schönsten Stadtteile in München.
Worauf es ankommt? Eine vernünftige Energiebilanz, ein gepflegter Zustand, keine Sanierungsüberraschungen. Wer bereit ist, bezüglich Luxussanierung oder Lage Abstriche zu machen, kann sich langfristig solide Werte sichern. Das gilt für Selbstnutzer genauso wie für Kapitalanleger. Auch eine Erbpachtwohnung zu kaufen, kann sich manchmal lohnen.
Für Anleger heißt das: Der Einstieg ist wieder attraktiver geworden, weil die Immobilienpreise 2026 nicht mehr ganz so überhitzt sind wie vor ein paar Jahren. Aber: Der Fokus liegt stärker auf Cashflow und Finanzierung. Wer in vermietete Wohnungen investiert, sollte genau durchrechnen, ob die Mieteinnahmen die Kosten wirklich tragen – und wie sich potenzielle Sanierungspflichten auf die Kalkulation auswirken.
Gewerbeimmobilien: Leichte Erholung, aber kein Selbstläufer
Der Gewerbemarkt bleibt 2026 zweigeteilt. In bestimmten Bereichen gibt es Bewegung, in anderen eher Stillstand. Positiv entwickeln sich vor allem Logistikimmobilien und Rechenzentren. Hier steigt die Nachfrage weiter, unter anderem durch E-Commerce, Cloud-Dienste und das wachsende Thema KI.
Anders sieht es bei Büroflächen aus. Top-Lagen mit moderner Ausstattung bleiben gefragt, aber ältere Objekte ohne flexible Nutzungsmöglichkeiten geraten zunehmend unter Druck. Viele Unternehmen reduzieren ihre Büroflächen oder setzen auf hybrides Arbeiten. Das verändert nicht nur die Anforderungen, sondern auch die Nachfrage.
In einigen Fällen entstehen daraus neue Chancen: Bürogebäude, die sich nicht mehr gut vermieten lassen, könnten in Wohnraum umgewandelt werden. Erste Projekte in München und Umgebung zeigen, dass sich das wirtschaftlich lohnen kann, wenn Lage und Bausubstanz mitspielen.
Fazit: Der Markt kommt wieder in Bewegung – mit Augenmaß
Der Immobilienmarkt 2026 ist zurück – aber nicht im Rausch, sondern mit realistischer Bodenhaftung. Keine neuen Preisrekorde, kein durchmarschierender Aufwärtstrend, sondern eine kontrollierte Erholung.
Für München bedeutet das: Stabile bis leicht steigende Immobilienpreise 2026, vor allem dort, wo Lage und Qualität stimmen. Der Markt bleibt anspruchsvoll, aber nicht verschlossen. Wer mit klarem Blick und gutem Timing unterwegs ist, findet auch jetzt passende Gelegenheiten – sei es zum Kaufen, Investieren oder Verkaufen. Lesen Sie auch unseren Artikel zum Thema: Immobilie zu zweit kaufen.
Kurz gesagt: 2026 wird nicht das einfachste Jahr für Käufer und Verkäufer, aber ein planbares. Und das ist nach der Achterbahnfahrt der letzten Jahre ein großer Fortschritt.