Der Entschluss steht fest: Die Immobilie soll verkauft werden. Vielleicht weil sich die Lebensumstände verändert haben, vielleicht weil der Markt gerade günstig ist. Sie sprechen mit einem Makler, das Gespräch verläuft gut – es geht um Preise, Potenziale, Vermarktungsstrategien. Und dann folgt der nächste Schritt: der Maklervertrag.
Was viele in diesem Moment unterschätzen: Dieser Vertrag ist weit mehr als nur ein bürokratischer Zwischenschritt. Er ist die Basis für alles, was folgt – für die Zusammenarbeit, die Erfolgsaussichten und nicht zuletzt auch für Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer:in.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was Sie wissen sollten, bevor Sie unterschreiben: Welche Vertragsformen es gibt, wer welche Beträge zahlt, wie lange ein Maklervertrag gilt und worauf Sie in München besonders achten sollten.
Was ist ein Maklervertrag – und wozu braucht man ihn überhaupt?
Ein Maklervertrag klingt zunächst nüchtern, ist aber ein entscheidender Schritt auf dem Weg zum Immobilienverkauf. Denn er schafft Klarheit darüber, wer was übernimmt, was das kostet und wie lange die Zusammenarbeit gilt. Kurz gesagt: Er legt die Spielregeln fest.
Im juristischen Sinne handelt es sich beim Maklervertrag um einen sogenannten „Dienstleistungsvertrag“. Der Makler verpflichtet sich, eine bestimmte Leistung zu erbringen – zum Beispiel, Ihre Immobilie zu vermarkten oder einen Käufer zu finden. Sie als Eigentümer:in verpflichten sich im Gegenzug, dafür eine Provision zu zahlen – allerdings nur im Erfolgsfall. Das unterscheidet den Maklervertrag von vielen anderen Verträgen: Sie zahlen nicht für den Aufwand, sondern für das Ergebnis.
Übrigens: Ein Maklervertrag kommt nicht automatisch zustande, nur weil Sie ein Beratungsgespräch führen. Er wird entweder schriftlich abgeschlossen oder ergibt sich durch eine sogenannte „konkludente Handlung“, etwa, wenn Sie dem Makler ausdrücklich den Auftrag geben, Ihre Immobilie zu verkaufen und er aktiv wird. Dennoch gilt: Ein schriftlicher Vertrag ist immer die sicherste und klarste Form, besonders dann, wenn es später um Nachweise oder Streitfragen geht.
Maklervertrag ist nicht gleich Maklervertrag
Nicht jeder Maklervertrag funktioniert gleich: Die Unterschiede liegen im Detail und beeinflussen den gesamten Verkaufsablauf. Denn die Art des Vertrags bestimmt, wie exklusiv der Makler für Sie tätig wird, welche Rechte Sie haben und welchen Handlungsspielraum Sie während des Verkaufs behalten.
Der einfache Maklerauftrag
Der einfachste Weg: Sie beauftragen einen Makler – aber nicht exklusiv. Das heißt, Sie können auch selbst Käufer:innen suchen oder andere Makler parallel beauftragen. Ein Provisionsanspruch entsteht für den Makler nur, wenn er den erfolgreichen Kontakt herstellt. Klingt flexibel, ist in der Praxis aber oft wenig effektiv. Denn: Ohne Exklusivität fehlt vielen Maklern die Motivation, richtig Zeit und Geld in die Vermarktung zu investieren.
Der Alleinauftrag
Hier arbeiten Sie für einen bestimmten Zeitraum nur mit einem Makler zusammen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler, aktiv zu werden: mit Inseraten, Exposés, Besichtigungen. Sie als Auftraggeber:in dürfen während der Vertragslaufzeit keine anderen Makler einschalten, wohl aber selbst einen Käufer finden. In diesem Fall fällt meist keine Provision an.
Der qualifizierte Alleinauftrag
Die verbindlichste Form – und auch die professionellste – ist der qualifizierte Alleinauftrag: Sie beauftragen den Makler exklusiv und verzichten während der Laufzeit auch darauf, selbst zu verkaufen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler zu umfassenden Aktivitäten – von der fundierten Bewertung über professionelle Vermarktung bis zur persönlichen Begleitung zum Notartermin. In Vierteln wie Schwabing, Haidhausen, Neuhausen oder Bogenhausen sind die Preise und die Nachfrage zwar sehr hoch – aber auch die Erwartungen der Käufer:innen. Gerade in solchen angespannten Teilmärkten mit besonderen Rahmenbedingungen, hohen Preisen und anspruchsvoller Zielgruppe ist ein qualifizierter Alleinauftrag der sinnvollste Maklervertrag, um den Verkauf zum besten Preis zu erzielen.
Was kostet ein Maklervertrag?
Viele fragen sich: Was kostet ein Maklervertrag eigentlich? Und wann entstehen Zahlungsverpflichtungen? Die gute Nachricht vorweg: Ein Maklervertrag verursacht nur dann Kosten, wenn der Makler auch erfolgreich ist und Ihre Immobilie vermittelt hat. Das nennt sich Erfolgsprinzip.
Die Maklerprovision
In den meisten Fällen geht es bei den Kosten um die Maklerprovision, auch Courtage genannt. Sie wird fällig, wenn der Makler seine Hauptleistung erbracht hat: also einen wirksamen Kaufvertrag zwischen Verkäufer:in und Käufer:in vermittelt. Wie hoch die Provision ist, kann regional unterschiedlich ausfallen und ist grundsätzlich Verhandlungssache. Rechtlich ist die Höhe jedoch nicht gesetzlich festgelegt.
In vielen Teilen Bayerns liegt die übliche Provision bei rund 3,57 % inkl. MwSt. pro Partei – also jeweils für Verkäufer:in und Käufer:in. Diese sogenannte „Doppeltätigkeit“ ist erlaubt, muss aber transparent kommuniziert und von beiden Seiten akzeptiert werden.
Wer zahlt was – und wann?
Seit dem Inkrafttreten des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf im Dezember 2020 ist bei Wohnimmobilien gesetzlich geregelt: Wenn beide Parteien – Verkäufer:in und Käufer:in – einen Maklervertrag abschließen, muss die Provision für beide gleich hoch sein und darf von der Käuferseite nicht höher angesetzt werden. Eine einseitige Belastung der Käuferseite ist demnach nicht mehr zulässig.
Die Provision wird erst nach erfolgreicher Vermittlung und notarieller Beurkundung fällig, vorher dürfen Makler keine Rechnungen stellen. So gehen Sie kein Kostenrisiko ein, wenn es nicht zum Abschluss kommt.Wichtig: Prüfen Sie vor dem Verkauf auch steuerliche Aspekte – etwa, ob möglicherweise eine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf anfällt.
Gibt es weitere Kosten beim Maklervertrag?
Ein seriöser Makler verlangt keine Vorauszahlung, keine „Marketingpauschale“ und auch keine „Beratungsgebühr“. Alle Leistungen – von der Bewertung bis zur Vermarktung – sind in der Provision enthalten. Das Prinzip „Zahlung nur im Erfolgsfall“ ist heute bei seriösen Makler:innen Standard. Darauf können Sie sich auch bei Citigrund verlassen: Unsere Leistungsgarantie basiert genau auf diesem Grundsatz.
Wie lange gilt ein Maklervertrag – und wie kommt man wieder raus?
Die Laufzeit eines Maklervertrags ist ein Punkt, über den viele beim Unterschreiben gar nicht nachdenken – bis sie sich fragen, ob und wann sie aussteigen können. Deshalb lohnt es sich, diesen Teil des Vertrags genau anzuschauen.
Grundsätzlich kann ein Maklervertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. In der Praxis ist eine befristete Laufzeit üblich, meist zwischen drei und sechs Monaten. Das schafft Verbindlichkeit, ohne Sie dauerhaft zu binden. Ein guter Makler wird in dieser Zeit aktiv und sollte in einem funktionierenden Markt wie München auch Ergebnisse liefern.
Wenn nichts anderes vereinbart ist, kann ein unbefristeter Maklervertrag jederzeit mit sofortiger Wirkung gekündigt werden. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag gilt allerdings oft eine Kündigungsfrist, zum Beispiel zwei Wochen zum Monatsende. Achten Sie hier auf faire Bedingungen und auf Regelungen zum sogenannten „Nachweiszeitraum“. Denn selbst nach einer Kündigung kann es sein, dass der Makler Anspruch auf Provision hat, wenn er vorab nachweislich den Kontakt zum Käufer hergestellt hat.
Was passiert, wenn eine Seite ihre Pflichten nicht erfüllt? Zum Beispiel, wenn der Makler keine Aktivitäten zeigt oder Sie als Eigentümer:innen trotz Exklusivität andere beauftragen? In diesem Fall kann der Vertrag außerordentlich gekündigt werden. Einige Makler, wie Citigrund, bieten zusätzlich ein Sonderkündigungsrecht an, falls vereinbarte Leistungen nicht erbracht werden. Ein starkes Zeichen für Transparenz und Vertrauen!
Tipp: Wer von Anfang an offen über die Laufzeit spricht und faire Regelungen vereinbart, verhindert späteren Ärger und schafft die Basis für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit.
Diese Pflichten gelten für Makler – und für Sie als Auftraggeber
Ein Maklervertrag ist keine Einbahnstraße. Beide Seiten übernehmen Verpflichtungen. Nur wenn diese ernst genommen werden, kann die Zusammenarbeit funktionieren.
Der Makler verpflichtet sich, aktiv zu werden: die Immobilie zu bewerten, Unterlagen aufzubereiten, ein Exposé zu erstellen, Marketing zu betreiben, Besichtigungen zu koordinieren und potenzielle Käufer:innen zu prüfen. Im Idealfall begleitet er Sie transparent vom ersten Gespräch bis zur notariellen Beurkundung. Welche Leistungen konkret vereinbart sind, sollte im Vertrag klar und nachvollziehbar festgehalten werden. Gute Makler legen das sogar schriftlich als Leistungsgarantie fest.
Aber auch als Auftraggeber:in haben Sie Pflichten: Sie müssen dem Makler die nötigen Informationen und Unterlagen zur Verfügung stellen – also Grundbuchauszüge, Energieausweis, Baupläne oder Protokolle der Eigentümerversammlung. Ebenso verpflichten Sie sich, keine anderen Makler parallel zu beauftragen, wenn ein Alleinauftrag besteht. Und: Sollten Sie selbst einen Käufer finden, müssen Sie den Makler darüber informieren, denn in manchen Fällen entsteht trotzdem ein Provisionsanspruch, etwa wenn der Käufer ursprünglich durch den Makler auf das Objekt aufmerksam wurde.
Manchmal kommt es vor, dass die Immobilie anderweitig verkauft wird, ohne dass der Makler informiert wurde – zum Beispiel privat über Bekannte oder durch einen zufälligen Kontakt. Auch hier gilt: Kommt der Kauf letztlich durch einen Maklernachweis zustande, kann dieser dennoch seine Provision geltend machen. Ehrlichkeit, Transparenz und Kommunikation sind also keine netten Extras, sondern die Grundlage eines funktionierenden Maklervertrags.
5 Tipps für einen fairen Maklervertrag
Ein Maklervertrag muss kein kompliziertes Konstrukt sein. Im Gegenteil: Je klarer und verständlicher er formuliert ist, desto besser für beide Seiten. Mit diesen fünf Tipps erkennen Sie, worauf es wirklich ankommt – und worauf Sie sich einlassen.
1. Verlangen Sie Transparenz – nicht nur bei der Provision
Die Höhe der Provision sollte eindeutig im Vertrag stehen – inklusive der Information, wer was zahlt und wann. Ebenso wichtig ist aber, welche Leistungen Sie dafür erhalten. Gute Makler dokumentieren ihr Vorgehen, liefern Nachweise über Inserate, Aktivitäten und Gespräche mit Interessent:innen.
2. Achten Sie auf eine angemessene Laufzeit
Drei bis sechs Monate sind in der Regel realistisch. Ein kürzerer Zeitraum bringt oft zu viel Unruhe, ein längerer ohne echte Exit-Möglichkeit kann zur Belastung werden. Wichtig: Eine faire Kündigungsfrist schützt beide Seiten.
3. Schriftlich ist besser – auch wenn es nur ein Handschlag war
Theoretisch reicht schon eine mündliche Vereinbarung. Praktisch ist das keine gute Idee. Wer klare Absprachen schriftlich festhält, vermeidet spätere Missverständnisse. Achten Sie auch auf Details: Sind Sonderregelungen wie ein Nachweiszeitraum vereinbart? Gibt es eine Leistungsgarantie?
4. Klären Sie die Exklusivität
Ein einfacher Maklerauftrag lässt Ihnen viel Freiheit, bringt aber selten die volle Leistung. Ein qualifizierter Alleinauftrag sichert die Aktivität des Maklers, bindet Sie aber stärker. Entscheiden Sie bewusst, was für Ihre Situation passt, und lassen Sie sich nicht zu einer Variante überreden, die sich nicht richtig anfühlt.
5. Vertrauen Sie auf regionale Erfahrung
Vor allem in München, wo Preisniveaus, Milieuschutz oder Käuferstrukturen von Viertel zu Viertel unterschiedlich sein können, ist lokale Kompetenz entscheidend. Wer hier vernetzt ist und den Markt kennt, erzielt bessere Ergebnisse – und sorgt für einen reibungsloseren Ablauf.
Maklervertrag in München: Das ist besonders zu beachten
Wer auf dem Münchner Wohnungsmarkt eine Immobilie verkaufen möchte, weiß: Der Markt hat eigene Regeln. Die Preise sind hoch, das Angebot knapp – und nicht selten entscheidet die richtige Vermarktungsstrategie über den Erfolg. Genau hier zeigt sich, wie wichtig ein fundierter Maklervertrag ist.
Denn anders als in vielen anderen Regionen kommt es in München oft auf Schnelligkeit, gute Vorbereitung und die passende Ansprache der Zielgruppe an. Ein Makler muss nicht nur fachlich fit sein, sondern sich auch mit lokalen Besonderheiten auskennen, zum Beispiel mit Milieuschutzgebieten, Erhaltungssatzungen oder anspruchsvollen Käuferstrukturen.
Ein Maklervertrag in München sollte deshalb mehr regeln als nur den Provisionssatz. Er sollte klare Aussagen darüber treffen, welche Maßnahmen konkret geplant sind, wie Besichtigungen ablaufen, wie Interessent:innen qualifiziert werden und welche Vermarktungskanäle genutzt werden. Gerade im Hochpreissegment oder bei Spezialfällen wie vermieteten Immobilien, Erbpacht-Wohnungen oder Sanierungsobjekten ist das entscheidend.
Und nicht zuletzt: München ist ein Markt, in dem viele Interessent:innen auf wenige Objekte treffen. Ein erfahrener Makler mit guter Vorbereitung kann hier für Ordnung, Transparenz und Sicherheit sorgen. Der Maklervertrag bildet dafür die Grundlage.
Und wie sieht der Maklervertrag bei der Vermietung aus?
Auch bei der Vermietung einer Immobilie kann ein Maklervertrag abgeschlossen werden. Wenn Sie auf der Suche nach passenden Mieter:innen sind, sich aber nicht selbst um Inserate, Besichtigungen oder Bonitätsprüfungen kümmern möchten, beauftragen Sie am besten einen Makler.
Der Unterschied zum Verkaufsvertrag liegt vor allem bei der Provision: Hier gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass in der Regel der oder die Vermieter:in die Maklerkosten trägt – meist zwei Nettokaltmieten zzgl. MwSt. Ein Provisionsanspruch entsteht nur, wenn es tatsächlich zu einem Mietvertrag kommt.
Die Inhalte des Vertrags ähneln denen beim Verkauf: Der Makler verpflichtet sich, die Immobilie zu bewerben, geeignete Interessent:innen auszuwählen, Besichtigungen zu organisieren und – ganz wichtig – die Bonität zu prüfen. Die Laufzeit ist meist kürzer, da die Vermietung zügiger abläuft.
Fazit: Ein guter Maklervertrag schützt beide Seiten
Ein Maklervertrag ist mehr als eine reine Formalität. Er ist das Fundament für eine gelungene Zusammenarbeit. Wer seine Immobilie verkaufen oder auch vermieten möchte, trifft damit eine Entscheidung für Struktur, Verlässlichkeit und Klarheit, die beim Immobilienverkauf ohne Makler oft nicht gegeben ist. Der Maklervertrag entscheidet über die Qualität der Zusammenarbeit, die Erfolgschancen beim Verkauf. Als Auftraggeber:in sollten Sie sich jederzeit gut aufgehoben fühlen. Welche Vertragsform passt, welche Kosten entstehen, wie lange die Bindung dauert und was im Detail geregelt wird, sollte bewusst entschieden und schriftlich festgehalten werden.
Denn der Maklervertrag regelt nicht nur Provisionen, sondern auch Pflichten, Fristen und was passiert, wenn es mal nicht so rund läuft. Nicht zuletzt in einem Markt mit hoher Nachfrage und komplexen Rahmenbedingungen wie in München ist das besonders relevant.
Deshalb unser Rat: Achten Sie auf faire Bedingungen, definierte Leistungen und regionale Kompetenz. Ein guter Maklervertrag bringt Sicherheit für beide Seiten. Am Ende sollte bestenfalls ein erfolgreicher Immobilienverkauf mit einem guten Gefühl stehen.