Der Bodenrichtwert gibt an, was der reine Grund und Boden in einer bestimmten Lage durchschnittlich wert ist. Er wird aus ausgewerteten tatsächlichen Grundstücksverkäufen abgeleitet und vom Gutachterausschuss München veröffentlicht. Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Anhaltspunkt für den Bodenwert, aber kein Verkaufspreis: Gebäude, Zustand und individuelle Grundstücksmerkmale bildet er nicht ab.
Seit dem Sommer 2026 gibt es neue Zahlen: Der Gutachterausschuss hat die Bodenrichtwerte für das Münchner Stadtgebiet zum Stichtag 1. Januar 2026 veröffentlicht. Für Sie als Eigentümer ist das mehr als eine Verwaltungsnotiz, denn diese Werte spielen unter anderem bei Immobilienwertgutachten, Finanzierungsgesprächen und steuerlichen Bewertungen eine Rolle. Und sie geben Aufschluss darüber, wie sich die durchschnittlichen Bodenwerte in Ihrer Lage entwickelt haben.
Gleichzeitig führt kaum eine Zahl so oft zu Missverständnissen. Manche Eigentümer rechnen den Bodenrichtwert hoch und wundern sich über niedrigere Kaufangebote. Andere unterschätzen, was ihr Grundstück tatsächlich hergibt. In diesem Artikel erklären wir, was hinter den Münchner Bodenrichtwerten steckt, wo Sie den Wert für Ihr Grundstück finden und warum er immer nur der Anfang einer seriösen Immobilienbewertung in München ist.
Was ist der Bodenrichtwert? Einfach erklärt
Der Bodenrichtwert ist ein amtlich ermittelter, durchschnittlicher und auf die jeweilige Lage spezifisch abgeglichener Wert für unbebauten Grund und Boden – angegeben in Euro pro Quadratmeter. Er bezieht sich auf ein Grundstück mit bestimmten, für die jeweilige Bodenrichtwertzone definierten Merkmalen und nicht auf Ihr konkretes Haus oder Ihre Wohnung.
Ermittelt wird er nicht aus Angebotspreisen oder Schätzungen, sondern aus ausgewerteten, tatsächlich abgeschlossenen Grundstücksverkäufen. Nach notariell beurkundeten Immobilienverkäufen werden die Kaufverträge an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München übermittelt. Die Kaufverträge werden dort in der Kaufpreissammlung erfasst und ausgewertet.
Auf dieser Grundlage ermittelt der Gutachterausschuss durchschnittliche Lagewerte für den Boden. In bebauten Gebieten wird dabei der Bodenwert zugrunde gelegt, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Die gesetzliche Grundlage dafür bildet § 196 Baugesetzbuch.
Damit ist der Bodenrichtwert eine wichtige Kennzahl am Immobilienmarkt: Er basiert auf ausgewerteten realen Transaktionen und nicht darauf, welche Immobilienpreise Verkäufer aufrufen.
Die aktuellen Werte zum Stichtag 1. Januar 2026
Alle zwei Jahre werden die Bodenrichtwerte neu ermittelt. Am 9. Juni 2026 hat der Gutachterausschuss die Werte für das Münchner Stadtgebiet zum Stichtag 1. Januar 2026 beschlossen. Seit dem 30. Juni 2026 sind sie über das offizielle Portal BORIS München abrufbar.
Die Entwicklung der vergangenen Jahre zeigt, dass sich der Münchner Grundstücksmarkt nach dem Hoch von 2022 abgekühlt hat. Auch bei den aktuellen Bodenrichtwerten lohnt deshalb der Vergleich mit dem vorherigen Stichtag 1. Januar 2024: Je nach Lage, Grundstücksart und den Merkmalen des jeweiligen Bodenrichtwertgrundstücks kann sich die Entwicklung deutlich unterscheiden.
Wichtig für die Einordnung: Ein gesunkener Bodenrichtwert bedeutet nicht automatisch, dass Ihre Immobilie im gleichen Umfang an Wert verloren hat. Der Richtwert betrifft nur den Boden. Bei einer Eigentumswohnung oder einem gepflegten Einfamilienhaus macht der Bodenanteil nur einen Teil des Gesamtwerts aus. Der Markt für bezugsfertige Objekte kann sich anders entwickeln als der für unbebauten Grund und Boden.
Wo Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück finden
Für das Stadtgebiet München ist BORIS München die offizielle Quelle. Dort können Sie die Werte zu verschiedenen Stichtagen abrufen – inklusive der aktuellen Werte zum 1. Januar 2026.
Für Grundstücke im Landkreis München und im weiteren Umland führt der Weg über das bayernweite Portal BORIS Bayern beziehungsweise den jeweils zuständigen Gutachterausschuss. Für den Landkreis München ist der Gutachterausschuss des Landkreises zuständig, nicht der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt.
Für eine amtliche Einzelauskunft beim Gutachterausschuss München fallen derzeit 30 Euro je Bodenrichtwert an. Nach Erscheinen der aktuellen Werte, können diese auch wenige Wochen kostenlos im Kommunalreferat eingesehen werden (öffentliche Auslegung).
Achten Sie beim Abruf immer auf den Stichtag. Wer heute mit den Werten von 2022 rechnet, kalkuliert mit Zahlen aus einer anderen Marktphase.
Vom Bodenrichtwert zum Immobilienwert: die einfache Rechnung und ihre Grenzen
Als erste Überschlagsrechnung gilt:
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = rechnerischer Bodenwert
Ein Rechenbeispiel: Bei einem Richtwert von 2.400 Euro pro Quadratmeter wäre ein 500-Quadratmeter-Grundstück rechnerisch 1,2 Millionen Euro wert – wohlgemerkt: nur der Boden und zunächst ohne Anpassung an individuelle Grundstücksmerkmale.
Dabei gibt es jedoch eine wichtige Einschränkung: Die Münchner Bodenrichtwerte beziehen sich auf bestimmte wertrelevante Merkmale des sogenannten Bodenrichtwertgrundstücks. Besonders wichtig ist die wertrelevante Geschossflächenzahl, kurz WGFZ. Sie ist eine Bezugsgröße für das Maß der baulichen Nutzung, das dem jeweiligen Bodenrichtwert zugrunde liegt. Sie ist jedoch nicht mit einer verbindlichen Aussage darüber gleichzusetzen, welche Bebauung auf Ihrem Grundstück tatsächlich genehmigungsfähig ist.
Weicht die tatsächliche beziehungsweise planungsrechtlich zulässige Nutzung Ihres Grundstücks von den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks ab, kann der Bodenrichtwert nicht ohne Weiteres eins zu eins übernommen werden. Der Gutachterausschuss stellt für solche Fälle Umrechnungskoeffizienten zur Verfügung.
Bodenrichtwert mal Fläche liefert deshalb zunächst einen Orientierungswert – nicht automatisch den tatsächlichen Boden- oder Marktwert Ihrer Immobilie.
Drei weitere Punkte sind entscheidend:
Erstens: Das Gebäude fehlt. Bei bebauten Grundstücken kommt der Wert des Hauses hinzu – abhängig von Baujahr, Zustand, Ausstattung und Restnutzungsdauer. Dafür gibt es eigene Bewertungsverfahren wie das Vergleichswert-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Neubau oder Altbau, ein sanierungsbedürftiges Haus oder eine Luxussanierung erzielen völlig unterschiedliche Preise auf vergleichbaren Grundstücken.
Zweitens: Der Richtwert blickt zurück. Er bezieht sich auf die Verhältnisse zum jeweiligen Stichtag. Der Markt bewegt sich aber weiter: In Phasen sinkender Preise können tatsächlich erzielte Kaufpreise unter dem zuletzt veröffentlichten Richtwert liegen, in Aufschwungphasen darüber.
Drittens: Der Richtwert bildet ein typisiertes Grundstück ab. Ihr Grundstück entspricht aber nur selten in allen Merkmalen genau dem Bodenrichtwertgrundstück der Zone. Abweichungen bei Nutzungsmöglichkeiten, Zuschnitt oder anderen wertrelevanten Eigenschaften können den tatsächlichen Wert erheblich beeinflussen.
Was der Bodenrichtwert über Ihr Grundstück verschweigt
Der Gutachterausschuss weist selbst darauf hin, dass die Richtwerte eine Reihe individueller Faktoren nicht oder nicht vollständig abbilden. Gerade in München sind einige davon besonders relevant:
- Zuschnitt und Ausrichtung: Ein ungünstig geschnittenes Grundstück kann anders zu bewerten sein als ein gut nutzbares Grundstück gleicher Größe. Auch Ausrichtung und konkrete Grundstückssituation können für Kaufinteressenten eine Rolle spielen.
- Bebaubarkeit: Entscheidend ist, welche Bebauung planungsrechtlich tatsächlich zulässig und wirtschaftlich realisierbar ist. Zwei Grundstücke in derselben Zone können deshalb ein sehr unterschiedliches Entwicklungspotenzial besitzen. Der Bodenrichtwert ersetzt keine Prüfung des Bebauungsplans oder anderer baurechtlicher Vorgaben.
- Lärm und Umfeld: Grundstücksspezifische Belastungen durch Lärm oder andere Immissionen werden vom Bodenrichtwert nicht für jedes einzelne Grundstück gesondert erfasst und müssen bei der Einzelbewertung berücksichtigt werden.
- Altlasten: Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich für altlastenfreie Grundstücke angegeben. Ein belasteter Boden kann den tatsächlichen Wert erheblich mindern.
- Denkmalschutz im Einzelfall: Flächenhafte Auswirkungen, etwa bei Ensembles, können bei der Ermittlung berücksichtigt werden. Steht Ihr einzelnes Gebäude unter Denkmalschutz in München, muss dies bei der konkreten Immobilienbewertung gesondert betrachtet werden.
- Erhaltungssatzung und Milieuschutz: Auch die Auswirkungen von Erhaltungssatzungsgebieten sind in den Richtwerten nicht enthalten. Die Gebiete decken sich in der Regel nicht mit den Bodenrichtwertzonen. In einer Stadt mit zahlreichen Erhaltungssatzungsgebieten ist das ein Faktor, den Eigentümer kennen sollten, denn entsprechende Vorgaben können die Nutzung und Veränderung einer Immobilie beeinflussen.
Kurz gesagt: Der Bodenrichtwert kennt die typischen Verhältnisse Ihrer Lage, aber nicht alle Besonderheiten Ihres Grundstücks.
Bodenrichtwert München: Wo er wirklich zum Einsatz kommt
Relevant wird der Bodenrichtwert vor allem in mehreren Situationen.
Erbschaft und Schenkung
Sie haben eine Immobilie geerbt? Bei Erbschaften und Schenkungen spielen Bodenrichtwerte eine wichtige Rolle in der steuerlichen Grundstücksbewertung. Wie stark sie sich auf den Grundbesitzwert auswirken, hängt allerdings von der Grundstücksart und dem anzuwendenden Bewertungsverfahren ab.
Bei unbebauten Grundstücken wird der Grundbesitzwert grundsätzlich aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ermittelt.
Verkauf
Beim Verkauf dient der Richtwert Gutachtern, Banken, Maklern und Kaufinteressenten als Orientierung und Plausibilitätsprüfung. Einen realistischen Angebotspreis oder den tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis ersetzt er jedoch nicht.
Beleihung und Finanzierung
Auch bei Beleihung und Finanzierung kann der Bodenwert Bestandteil der Bewertung sein, mit der Banken den Wert einer Immobilie als Kreditsicherheit beurteilen. Die Bank muss den Bodenrichtwert dabei nicht unverändert übernehmen, sondern kann je nach Bewertungszweck eigene Bewertungsansätze und Sicherheitsabschläge verwenden.
Der Grundsteuer-Irrtum
Ein weit verbreiteter Irrtum lässt sich dagegen ausräumen: Für die Grundsteuer B in Bayern spielt der Bodenrichtwert keine Rolle. Der Freistaat berechnet die Grundsteuer für Grundstücke des Grundvermögens nach einem wertunabhängigen Flächenmodell. Maßgeblich sind insbesondere die Grundstücks-, Wohn- und Nutzflächen sowie die jeweilige Nutzung – nicht der Bodenwert.
Ob der Richtwert in Ihrer Zone steigt oder fällt, verändert die Bemessungsgrundlage der bayerischen Grundsteuer B daher nicht.
Das unterscheidet Bayern beispielsweise von Baden-Württemberg, wo für die Grundsteuer B unter anderem Grundstücksfläche und Bodenrichtwert herangezogen werden.
Fazit: Der Bodenrichtwert ist ein guter Startpunkt, aber keine Bewertung
Die Münchner Bodenrichtwerte gehören zu den wichtigsten öffentlich verfügbaren Kennzahlen für Eigentümer: Sie werden vom Gutachterausschuss amtlich ermittelt, aus tatsächlichen Grundstücksverkäufen abgeleitet und nach Lage sowie Grundstücksart differenziert.
Wer wissen möchte, wie der Boden in seiner Umgebung grundsätzlich einzuordnen ist, findet hier eine belastbare erste Orientierung – gerade jetzt nach der Veröffentlichung der neuen Werte.
Was der Richtwert nicht leisten kann: Ihre Immobilie bewerten. Dafür braucht es den Blick auf das konkrete Objekt – Gebäude, Zustand, Grundstück, Bebaubarkeit, WGFZ, rechtliche Rahmenbedingungen und die aktuelle Marktlage.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie heute tatsächlich wert ist, ermitteln unsere DEKRA-zertifizierten Immobilienbewerter den realistischen Marktwert. Kostenlos, unverbindlich und mit der Erfahrung aus über 40 Jahren am Münchner Markt.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in München
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in München?
Einen einheitlichen Wert gibt es nicht – die Richtwerte unterscheiden sich je nach Bodenrichtwertzone, Lage und Grundstücksart erheblich. Maßgeblich ist der Wert Ihrer konkreten Zone zum aktuellen Stichtag 1. Januar 2026. Zusätzlich müssen die wertrelevanten Merkmale des jeweiligen Bodenrichtwertgrundstücks berücksichtigt werden.
Wo finde ich den Bodenrichtwert kostenlos?
Die aktuellen Münchner Bodenrichtwerte können während der öffentlichen Auslegung im Kommunalreferat, Denisstraße 2, wenige Wochen nach Veröffentlichung kostenlos eingesehen werden. Online sind sie über das offizielle Portal BORIS München einsehbar.
Für eine amtliche Einzelauskunft beim Gutachterausschuss München fallen derzeit 30 Euro je Bodenrichtwert an.
Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis meiner Immobilie?
Nein. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Boden einer bestimmten Lage und auf festgelegte Merkmale eines typisierten Bodenrichtwertgrundstücks. Der erzielbare Verkaufspreis hängt zusätzlich vom Gebäude, seinem Zustand, der zulässigen Bebaubarkeit, individuellen Grundstücksmerkmalen und der aktuellen Marktlage ab.
Was bedeutet WGFZ beim Bodenrichtwert?
Die wertrelevante Geschossflächenzahl, kurz WGFZ, ist eine Bezugsgröße für das Maß der baulichen Nutzung, das dem jeweiligen Bodenrichtwert zugrunde liegt. Weicht die WGFZ Ihres Grundstücks von der des Bodenrichtwertgrundstücks ab, kann eine Anpassung erforderlich sein. Die WGFZ ersetzt jedoch keine Prüfung, welche Bebauung auf dem Grundstück tatsächlich planungsrechtlich zulässig ist.
Wie oft werden die Bodenrichtwerte aktualisiert?
Der Gutachterausschuss München ermittelt die Bodenrichtwerte grundsätzlich im gesetzlichen Zweijahresturnus. Die aktuellen Werte gelten zum Stichtag 1. Januar 2026, der nächste reguläre Stichtag ist der 1. Januar 2028.
Beeinflusst der Bodenrichtwert meine Grundsteuer?
Für die Grundsteuer B in Bayern nicht. Die Grundsteuer wird hier nach einem wertunabhängigen Flächenmodell berechnet – entscheidend sind insbesondere Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie die Nutzung, nicht der Bodenrichtwert.
Die Citigrund Immobilien GmbH ist ein familiengeführtes Münchner Maklerunternehmen und begleitet Eigentümer seit 1984 beim Verkauf und bei der Bewertung von Immobilien in München und Umgebung. Geschäftsführerin Edith Schwimmer und ihr Team setzen auf DEKRA-zertifizierte Immobilienbewertung, persönliche Beratung und eine schriftlich fixierte Leistungsgarantie.