Der Münchner Immobilienmarkt 2025 bleibt spannend! Nach Jahren des Booms, einer spürbaren Korrektur und der aktuellen Phase der Neuorientierung stellt sich für viele die Frage: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um zu verkaufen? Die Antwort ist nicht pauschal – aber sie lässt sich gut begründen. Denn während sich die Preise stabilisieren, steigt der Druck durch höhere Finanzierungskosten und neue wirtschaftliche Rahmenbedingungen.
Immobilienpreise 2025 – stabil mit vorsichtiger Tendenz nach oben
Die gute Nachricht zuerst: Die Preise für Wohnimmobilien in München haben sich nach dem Rückgang in den Jahren 2022 und 2023 wieder gefangen. Besonders gefragte Lagen – wie Schwabing, Bogenhausen oder Haidhausen – halten ihr hohes Niveau und verzeichnen Aufwärtstrends. In durchschnittlichen und einfacheren Lagen bleibt die Preisentwicklung dagegen zurückhaltend. Der Markt zeigt sich deutlich selektiver als noch vor einigen Jahren.
Gerade bei Eigentumswohnungen oder Häusern mit guter Ausstattung, energetischer Sanierung und gepflegtem Zustand sehen wir, dass die Nachfrage konstant bleibt. Immobilien, die nicht mehr dem heutigen Standard entsprechen, brauchen dagegen deutlich länger bis zum Verkauf – oder müssen preislich angepasst werden.
Aktuelle Zahlen: Was kosten Immobilien in München 2025?
Laut Marktanalysen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München aktuell bei rund 8.000 Euro. In sehr guten Lagen wie Altbogenhausen, Lehel oder dem Glockenbachviertel werden vereinzelt auch über 12.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. In durchschnittlichen Lagen wie Giesing oder Moosach bewegen sich die Preise meist zwischen 6.800 und 8.000 Euro.
Im Vergleich zur Talsohle 2023 und Anfang 2024, als die Immobilienpreise aufgrund der Zinssteigerung einen deutlichen Rückgang erlebt haben, bedeutet das eine moderate Erholung – mit einem Plus von rund 10 bis 12 %, je nach Lage und Objektzustand. Wer seine Immobilie aufwertet, verschafft sich gegenüber anderen Verkäufern einen klaren Vorteil.
Wie steht es um Häuserpreise in München?
Auch bei Einfamilienhäusern und Reihenhäusern zeigen sich leichte Preissteigerungen seit 2023. Aktuell liegen:
- Reihenhäuser bei etwa 1,1 bis 1,3 Millionen Euro
- Einfamilienhäuser bei 1,6 bis 2,5 Millionen Euro
- Doppelhaushälften je nach Lage zwischen 1,2 und 2 Millionen Euro
Mehrfamilienhäuser bleiben weiterhin eine begehrte Kapitalanlage. Hier bewegen sich die Kaufpreise – abhängig von Lage, Baujahr und Rendite – bei etwa 4.000 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.Die Tendenz ist leicht steigend, allerdings mit klarer Differenzierung: Gute Lagen mit solider Vermietbarkeit bleiben wertstabil oder gewinnen sogar leicht. Schwächere Lagen oder Objekte mit energetischem Sanierungsbedarf tun sich weiterhin schwer. Für Kapitalanleger erklären wir in So berechnen Sie die Rendite für Ihre Immobilie, worauf es bei Renditeberechnung und Mietrendite wirklich ankommt.
Warum steigen Bauzinsen, obwohl die EZB den Leitzins senkt?
Auf den ersten Blick wirkt es widersprüchlich: Die Europäische Zentralbank (EZB) hat 2025 den Leitzins bereits mehrfach leicht gesenkt – und trotzdem sind die Bauzinsen in Deutschland weiter gestiegen. Wer also aktuell eine Immobilie finanzieren möchte, zahlt mehr als noch Ende letzten Jahres. Wie kann das sein?
Die Erklärung liegt im Unterschied zwischen Leitzins und Kapitalmarktzinsen. Der Leitzins ist der Zinssatz, zu dem sich Banken kurzfristig Geld bei der EZB leihen. Er beeinflusst also vor allem Tagesgeld- oder Dispo-Zinsen. Baukredite hingegen orientieren sich an langfristigen Kapitalmarktzinsen – insbesondere an den Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen.
Das Schuldenpaket des Bundes – ein überraschender Zinsbooster
Im Frühjahr 2025 kündigte die Bundesregierung ein umfangreiches Investitionspaket an. Hintergrund war der anhaltende Sanierungsstau bei der Infrastruktur, gestiegene Verteidigungsausgaben und Förderprogramme für die Wirtschaft. Um das zu finanzieren, musste der Staat neue Schulden aufnehmen – in Form von Anleihen.
Die Folge: Das Angebot an Staatsanleihen stieg stark an. Gleichzeitig verlangten Investoren eine höhere Verzinsung, um dem Staat Geld zu leihen – schließlich wächst mit mehr Schulden auch das Risiko. Die Renditen zehn- und dreißigjähriger Bundesanleihen stiegen deutlich. Und genau diese Renditen gelten als Richtschnur für langfristige Immobilienkredite. Deshalb klettern die Bauzinsen – trotz Leitzinssenkungen.
Höhere Zinsen bedeuten: Käufer rechnen genauer
Für Kaufinteressenten bedeuten höhere Zinsen vor allem eines: Eine Immobilie muss sich rechnen. Während in den Boomjahren viele Käufer bereit waren, auch über Budget zu bieten, ist die Zahlungsbereitschaft heute deutlich rationaler.
Ein Beispiel: Wer 2021 einen Kredit über 600.000 € zu 1 % aufnahm, zahlte rund 500 € Zinsen im Monat. Heute liegt dieser Wert bei 3,5 % – das sind über 1.700 €. Diese Verteuerung wirkt sich spürbar auf die Nachfrage aus. Vor allem bei Objekten, die modernisiert werden müssten oder schlecht gelegen sind, überlegen Käufer länger oder steigen ganz aus.
Was bedeutet das für Eigentümer, die verkaufen möchten?
Wer in München verkaufen will, sollte sich auf einen anspruchsvollen Markt einstellen – aber auch auf gute Chancen, wenn die Immobilie passt. Denn die Nachfrage ist nach wie vor vorhanden, das Angebot aber überschaubar. Insbesondere Eigennutzer und Kapitalanleger mit Eigenkapital sind weiterhin aktiv.
Worauf es jetzt ankommt:
Der erste Eindruck zählt
Käufer achten heute noch stärker auf den Zustand der Immobilie. Wer sanierungsbedürftige Objekte anbietet, muss mit Preisabschlägen rechnen – oder in die Aufbereitung investieren. Aussagekräftige Fotos, klare Grundrisse und ein vollständiges Exposé sind heute Pflicht. Noch besser: Digitale Rundgänge oder Home Staging helfen, das Objekt optimal zu präsentieren. Citigrund unterstützt Sie mit einer professionellen Aufbereitung.
Realistische Preise setzen sich durch
Früher galt oft: Wer zu hoch ansetzt, hat vielleicht Glück. Heute ist es anders: Ein überhöhter Angebotspreis führt oft dazu, dass eine Immobilie lange am Markt bleibt – mit dem Effekt, dass Interessenten skeptisch werden. Die Folge ist nicht selten ein Verkauf unter Wert. Eine professionelle Wertermittlung durch erfahrene Experten verhindert das und sorgt für eine verlässliche Basis.
Die Energieeffizienz wird zum Verkaufsargument
Seit der Energiekrise ist das Thema energetische Sanierung endgültig im Fokus. Käufer fragen gezielt nach Dämmung, Heiztechnik und Energieausweis. Eine moderne Heizung, gute Fenster oder eine PV-Anlage machen eine Immobilie nicht nur attraktiver, sondern auch besser finanzierbar – denn Banken vergeben hier bessere Konditionen.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?
Die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt des Verkaufs stellen sich viele Eigentümer. Die kurze Antwort lautet: Wenn Sie ohnehin verkaufen möchten, ist jetzt der richtige Zeitpunkt. Denn:
- Die Preise in München sind stabil – niemand kann garantieren, dass das 2026 noch gilt.
- Die Zinsen sind zwar gestiegen, aber noch überschaubar – ein weiterer Anstieg bleibt möglich.
- Gute Objekte finden weiterhin Käufer – vor allem, wenn sie professionell vermarktet werden.
Wer zu lange wartet, riskiert, dass sich das Marktumfeld verschlechtert. Niemand kann vorhersagen, wie sich Zinsen, Inflation oder staatliche Auflagen entwickeln. Wer jetzt verkauft, plant mit bekannten Rahmenbedingungen. München bleibt ein hochattraktiver Standort: Mehr Hintergrund zum Setting und zur Nachfrage liefert der Artikel Wohnen in und um München.
Die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf 2025 – und wie Sie sie vermeiden
Fehler Nr. 1: Zu hoher Startpreis
Gerade jetzt, wo Käufer kritischer kalkulieren, ist ein unrealistischer Preis ein echter Verkaufshemmnis. Ergebnis: lange Vermarktung, Preisnachlässe, Vertrauensverlust.
Fehler Nr. 2: Wichtige Unterlagen fehlen
Ein fehlender Energieausweis, unklare Eigentumsverhältnisse oder lückenhafte Pläne können dazu führen, dass der Verkauf ins Stocken gerät oder Kaufinteressenten abspringen.
Fehler Nr. 3: Schlechte Präsentation der Immobilie
Dunkle Fotos, unaufgeräumte Räume oder wenig Informationen im Exposé wirken unprofessionell – und verhindern, dass sich Interessenten in das Objekt verlieben.
Fehler Nr. 4: Käufer werden nicht geprüft
Zusage ist nicht gleich Zahlung. Wer nicht auf Bonität und Finanzierung achtet, riskiert das Platzen des Notartermins oder Rückabwicklungen.
Fehler Nr. 5: Verkauf ohne professionelle Begleitung
Ein Immobilienverkauf ist komplex – rechtlich, wirtschaftlich und emotional. Wer allein verkauft, spart vielleicht die Provision, riskiert aber Stress, Verzögerungen oder finanzielle Einbußen.
Tipp:Mit einem erfahrenen Partner an der Seite vermeiden Sie diese Fallstricke. Wir bei Citigrund begleiten Sie transparent, individuell und mit dem Ziel, den besten Käufer für Ihre Immobilie zu finden – ohne unnötige Risiken.
Detaillierte Tipps, wie sich typische Fehler vermeiden lassen, finden Sie auch in unserem Blogbeitrag Die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf
Unser Fazit für Eigentümer
Der Immobilienmarkt in München bleibt attraktiv, aber er ist nicht mehr so einfach wie früher. Wer verkaufen will, braucht heute vor allem eines: eine gute Vorbereitung. Denn gerade in einem Umfeld mit steigenden Bauzinsen und veränderter Nachfrage entscheidet die richtige Strategie über den Verkaufserfolg.
Als erfahrenes Maklerunternehmen mit tiefen Wurzeln in München stehen wir Ihnen dabei zur Seite. Mit realistischer Wertermittlung, klarer Kommunikation und einer 100 % Leistungsgarantie begleiten wir Sie Schritt für Schritt – damit Sie sicher und erfolgreich verkaufen.