Zwei Wochen Ausnahmezustand, sechs Millionen Besucher und Hotelpreise, die sich zur Wiesn gewaschen haben. Kein Wunder, dass viele Münchner auf die Idee kommen, ihre Wohnung unterzuvermieten. Vielleicht möchte man selbst verreisen und wie könnte man die Urlaubskasse einfacher aufbessern als mit zahlungswilligen Gästen. Auf Plattformen wie Airbnb werden während des Oktoberfests Preise für ein Wochenende abgerufen, die die gesamte Monatsmiete übersteigen.
So verlockend die Rechnung klingt, so schnell wird sie zum Problem, wenn die rechtliche Seite nicht stimmt. Denn München nimmt das Thema Untervermietung ernster als fast jede andere deutsche Stadt. Zwischen Mietrecht, Zweckentfremdungssatzung und Finanzamt gibt es einige Punkte, die Sie klären sollten, bevor Sie dem ersten Gast den Schlüssel überreichen. In diesem Artikel erfahren Sie, unter welchen Prämissen Sie untervermieten dürfen, welche Grenzen die Stadt setzt und wie die temporär Nebeneinnahme abgesichert gelingen kann.
Goldgrube Wiesn: Warum sich Wohnungsuntervermietung im September lohnt
Wenn Mitte September die ersten Trachtengruppen durch die Stadt ziehen, beginnt für Münchner Gastgeber die lukrativste Zeit des Jahres. Über sechs Millionen Besucher kommen zum Oktoberfest, ein großer Teil aus dem Ausland und alle brauchen ein Bett. Die Hotellerie reagiert darauf wie jedes Jahr. Zimmer, die im November für 120 Euro zu haben sind, kosten zur Wiesn schnell das Drei- bis Vierfache. Selbst in Randlagen ist kurzfristig kaum noch etwas zu bekommen.
Genau diese Lücke füllen private Unterkünfte. Wer in der Ludwigsvorstadt, der Schwanthalerhöhe, im Westend oder in Sendling wohnt, sitzt quasi auf einer Goldgrube. Denn der Fußweg zur Theresienwiese schlägt jede Hotelausstattung. Wer die vollen 16 Festtage vermietet und selbst bei Freunden oder im Urlaub unterkommt, kann damit eine Monatsmiete und mehr erwirtschaften. Kein Wunder also, dass die Schwanthalerhöhe so einen preislichen Aufschwung über die Jahre erlebt hat.
Doch München kämpft seit Jahren gegen die Umwandlung von Wohnraum in Ferienunterkünfte und kontrolliert entsprechend genau. Bevor Sie also ein Inserat erstellen, lohnt der Blick auf die Frage, was Sie überhaupt dürfen. Und das hängt zunächst davon ab, ob Ihnen die Wohnung gehört oder ob Sie selbst Mieter sind.
Mieter oder Eigentümer? Wer darf was?
Der wichtigste Unterschied bei der Untervermietung besteht zwischen Eigentum und Miete.
Als Mieter …
… brauchen Sie für die Untervermietung grundsätzlich die Erlaubnis Ihres Vermieters. Das regelt § 540 BGB. Ohne diese Erlaubnis riskieren Sie eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die fristlose Kündigung. Zwar gibt Ihnen § 553 BGB unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch darauf, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, etwa wenn Sie aus finanziellen Gründen einen Mitbewohner aufnehmen möchten.
Für die Wiesn-Vermietung hilft Ihnen das jedoch wenig. Die Rechtsprechung unterscheidet klar zwischen einer dauerhaften Untervermietung und der kurzzeitigen Überlassung an Touristen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass selbst eine allgemeine Untervermietungserlaubnis nicht automatisch zur Vermietung an Feriengäste berechtigt. Wer seine Mietwohnung tageweise an Wiesn-Besucher vergeben will, braucht dafür eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters, idealerweise schriftlich und mit klarer Benennung des Zeitraums.
Fragen kostet nichts, und manche Vermieter zeigen sich gesprächsbereit, wenn der Rahmen stimmt. Doch kein Vermieter ist verpflichtet, eine touristische Nutzung seiner Wohnung zu genehmigen.
Als Eigentümer …
… einer selbst genutzten Wohnung haben Sie deutlich mehr Spielraum. Sie müssen niemanden um Erlaubnis fragen, solange Sie die öffentlich-rechtlichen Grenzen einhalten, allen voran die Münchner Zweckentfremdungsregeln, zu denen wir gleich kommen. Als Eigentümer einer Wohnung in einer WEG in München sollten Sie zusätzlich prüfen, ob Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung die Kurzzeitvermietung einschränken.
Kurz gefasst gilt also, wer ein Eigenheim in München besitzt, muss vor allem die Stadt im Blick behalten, Mieter zusätzlich ihren Vermieter. Die städtischen Regeln gelten allerdings für beide Gruppen gleichermaßen und sie sind der Punkt, an dem die meisten Wiesn-Vermietungen rechtlich scheitern.
Die Zweckentfremdungssatzung: Münchens Acht-Wochen-Regel
Die zentrale Regel für den Wiesn-Fall lautet: Ihre ansonsten selbst bewohnte Wohnung dürfen Sie während eigener Abwesenheit bis zu 56 Kalendertage pro Kalenderjahr als Ferienunterkunft vermieten, ohne dass dies als Zweckentfremdung gilt. Die 16 Wiesn-Tage passen also bequem in diesen Rahmen, sofern Sie nicht schon den Rest des Jahres regelmäßig an Gäste vermieten.
Neu seit August 2026: die Registrierungspflicht
Mit der neuen Zweckentfremdungssatzung, die zum 1. August 2026 in Kraft getreten ist, hat München eine Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen eingeführt. Wer eine Wohnung oder ein Zimmer über Online-Plattformen wie Airbnb oder Booking.com anbieten will, muss die Unterkunft vorab beim Sozialreferat registrieren und die zugeteilte Registrierungsnummer im Inserat angeben. Die Pflicht gilt für Eigentümer und Mieter gleichermaßen. Verstöße gegen die Registrierungspflicht können mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet werden.
Stand September 2026: Die Registrierungspflicht ist in der neuen Satzung bereits verankert. Das dafür notwendige Online-Verfahren ist laut Stadt München derzeit jedoch noch nicht verfügbar, sodass eine Registrierung aktuell praktisch noch nicht möglich ist. Prüfen Sie vor dem Inserieren den aktuellen Stand auf muenchen.de.
Anders sieht es aus, wenn nur ein Zimmer vermietet wird, während Sie selbst weiter in der Wohnung leben. Solange der überwiegende Teil der Wohnung von Ihnen selbst genutzt wird, liegt keine Zweckentfremdung vor.
Ihre ansonsten selbst bewohnte Wohnung während eigener Abwesenheit für insgesamt bis zu 56 Kalendertage pro Jahranzubieten, ist erlaubt.
Die Tage dürfen auf mehrere Zeiträume verteilt werden. Die Wiesn allein überschreitet diese Grenze also nicht.
Wohnung untervermieten und Steuern: Das Finanzamt liest mit
Einnahmen aus der kurzfristigen Vermietung können steuerpflichtig sein. Für bestimmte Fälle der vorübergehenden Vermietung selbst genutzten Wohnraums kennt die Finanzverwaltung eine Vereinfachungsregel: Bleiben die Jahreseinnahmen unter 520 Euro, kann auf die Besteuerung verzichtet werden. Wichtig zu wissen ist, dass es sich um eine Freigrenze handelt. Schon ein Euro darüber macht die gesamten Einnahmen steuerpflichtig, nicht nur den übersteigenden Teil. Bei Wiesn-Preisen ist diese Grenze meist nach der ersten Nacht überschritten.
Seit 2023 sind Airbnb und alle anderen Vermittlungsplattformen gesetzlich verpflichtet, die Einkünfte ihrer Anbieter an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden. Name, Bankverbindung, Anzahl der Vermietungen und die erzielten Beträge landen automatisch bei den Behörden und von dort beim zuständigen Finanzamt. Abziehen dürfen Sie im Gegenzug die anteiligen Kosten, etwa Miete, Nebenkosten und Plattformgebühren für den Vermietungszeitraum.
Wohnung untervermieten richtig gemacht: Vertrag, Kaution, Versicherung
Wenn die rechtliche Seite geklärt ist, entscheidet die Vorbereitung darüber, ob die Wiesn-Vermietung entspannt läuft oder mit Ärger endet. Ein paar Punkte haben sich bewährt:
- Schriftlicher Untermietvertrag: Auch bei zwei Wochen gehören die Namen aller Gäste, Zeitraum, Preis und Hausordnung in einen kurzen Vertrag. Vorlagen für befristete Untermietverträge gibt es bei Mietervereinen und Plattformen.
- Kaution vereinbaren: Bei privater Vermietung außerhalb der Plattformen ist eine Kaution üblich. Airbnb und Co. wickeln Schäden über eigene Programme ab, deren Bedingungen Sie vorher kennen sollten.
- Versicherungen prüfen: Klären Sie mit Ihrer Hausratversicherung, ob Schäden durch Untermieter gedeckt sind. Manche Policen schließen die entgeltliche Überlassung aus. Eine kurze Mitteilung an den Versicherer schafft Klarheit.
- Übergabeprotokoll mit Fotos: Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung vor der Ankunft und nach der Abreise. Das erspart Diskussionen über Schäden.
- Wertsachen wegschließen: Dokumente, Schmuck und alles Persönliche gehören in einen abschließbaren Raum oder zu Freunden.
- Nachbarn informieren: Wer vorab Bescheid gibt, verhindert Beschwerden und Hinweise ans Sozialreferat, die es gar nicht bräuchte.
Wohnung zur Wiesn untervermieten: Wann Sie besser die Finger davon lassen
So attraktiv die Einnahmen sind, in manchen Konstellationen ist Verzicht die klügere Wahl. Wer als Mieter keine ausdrückliche Erlaubnis bekommt, sollte es nicht auf einen Versuch ankommen lassen. Die Kündigung des eigenen günstigen Münchner Mietvertrags wiegt jede Wiesn-Einnahme um ein Vielfaches auf. Auch bei einem ohnehin angespannten Verhältnis zum Vermieter oder laufenden Streitigkeiten ist der Zeitpunkt denkbar schlecht.
Ehrlich rechnen sollte zudem, wer den Aufwand unterschätzt. Anreise koordinieren, Schlüssel übergeben, zwischenreinigen, erreichbar sein, das alles kostet Zeit und Nerven, während die Stadt im Ausnahmezustand ist. Und feiernde Wiesn-Gäste sind nicht immer die pfleglichsten Bewohner. Wer seine Wohnung liebt und schlecht loslassen kann, vermietet während der Wiesn-Zeit höchstens an eine Wiesn-Bedinung.
Fazit: Gutes Geschäft für alle, die sauber vermieten
Die Wiesn-Untervermietung kann sich lohnen, gerade in den schönen Münchner Stadtteilen und Vierteln rund um die Theresienwiese. Wer die Spielregeln kennt, macht aus zwei Festwochen eine seriöse Nebeneinnahme. Dazu gehören die schriftliche Erlaubnis des Vermieters, der Blick auf die Acht-Wochen-Grenze der Stadt und die ehrliche Angabe der Einnahmen beim Finanzamt, das über die Plattformmeldungen ohnehin mitliest. Wer diese drei Punkte klärt und die Wohnung mit Vertrag, Kaution und Übergabeprotokoll übergibt, hat wenig zu befürchten.
Riskant wird es nur für alle, die auf eigene Faust und ohne Erlaubnis vermieten. Bußgeld, Steuernachzahlung und im schlimmsten Fall die Kündigung des Mietvertrags stehen in keinem Verhältnis zu den Einnahmen aus 16 Tagen. Im Zweifel gilt darum: Erst klären, dann inserieren.
Häufige Fragen zur Untervermietung während der Wiesn
Darf ich meine Mietwohnung während des Oktoberfests untervermieten?
Nur mit ausdrücklicher Erlaubnis Ihres Vermieters. Eine allgemeine Untervermietungserlaubnis reicht für die Vermietung an Touristen nicht aus. Lassen Sie sich die Zustimmung schriftlich und mit konkretem Zeitraum geben
Wie lange darf ich meine Wohnung in München an Touristen vermieten?
Ihre ansonsten selbst bewohnte Wohnung dürfen Sie während eigener Abwesenheit bis zu 56 Kalendertage pro Kalenderjahr als Ferienunterkunft vermieten, ohne dass dies als Zweckentfremdung gilt. Die 16 Wiesn-Tage liegen deutlich darunter.
Muss ich die Einnahmen versteuern?
Einnahmen aus kurzfristiger Vermietung können steuerpflichtig sein. Für bestimmte Fälle der vorübergehenden Vermietung selbst genutzten Wohnraums gilt eine Vereinfachungsregel bis 520 Euro Jahreseinnahmen. Bei Wiesn-Preisen ist diese Grenze meist schnell überschritten.
Erfährt das Finanzamt von meinen Airbnb-Einnahmen?
Ja. Vermittlungsplattformen sind seit 2023 verpflichtet, Einkünfte ihrer Anbieter an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden. Die Daten erreichen Ihr Finanzamt automatisch.
Was droht bei einem Verstoß gegen die Zweckentfremdungssatzung?
Die Stadt München kann Bußgelder von bis zu 500.000 Euro verhängen. Das Sozialreferat geht Hinweisen nach und kann von Plattformen Auskunft verlangen.
Kann mir als Mieter gekündigt werden, wenn ich ohne Erlaubnis vermiete?
Ja. Unerlaubte Untervermietung an Touristen kann nach Abmahnung zur fristlosen Kündigung führen. Das Risiko steht in keinem Verhältnis zu den Einnahmen.
Muss ich meine Wohnung registrieren, bevor ich sie inseriere?
Die neue Münchner Zweckentfremdungssatzung sieht seit August 2026 eine Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen über Online-Plattformen vor. Das Online-Verfahren dafür ist laut Stadt derzeit noch nicht verfügbar (Stand September 2026). Prüfen Sie vor dem Inserieren den aktuellen Stand auf muenchen.de.