Wenn Sie mit einem Kaffee in der Hand durch den Bavariapark in der Schwanthalerhöhe schlendern, vorbei an sanierten Gründerzeitfassaden und jungen Familien auf dem Weg zum Spielplatz, können Sie sich wahrscheinlich nicht vorstellen, dass dieses Viertel vor nicht allzu langer Zeit einen ganz anderen Ruf hatte. ‚Glasscherbenviertel‘ nannten die Münchner die Gegend hinter der Theresienwiese – eine abfällige Anspielung auf das ehemalige Arbeiter- und Tagelöhnerviertel. Heute gehört das Westend zu den gefragtesten Innenstadtlagen Münchens, was sich im Quadratmeterpreis der Schwanthalerhöhe spiegelt.
Das Westend um 2000: Abschied vom ‚Glasscherbenviertel‘
Die Schwanthalerhöhe ist ein Kind der Industrialisierung. Ab etwa 1850 siedelten sich Fabriken und Brauereien an, das Viertel wurde zum klassischen Handwerker- und Arbeiterquartier, dicht bebaut, bodenständig, aber auch mit größtenteils ärmlichen Wohnbedingungen. Lange Zeit war die Gummifabrik Metzeler der größte Arbeitgeber für die Anwohner der Schwanthalerhöhe. Fast die Hälfte des Wohnungsbestands stammt bis heute aus der Zeit vor 1919, ein Schatz an Altbausubstanz, den man damals allerdings kaum als solchen erkannte.
Um die Jahrtausendwende galt das Viertel als günstige Innenstadtrandlage mit rauem Charme. Wer hier kaufte, tat das aus Überzeugung, nicht wegen des Prestiges. Genau das sollte sich aus Sicht der Stadtplaner ändern.
Der Wendepunkt: Die Messe zieht nach Riem
Im Februar 1998 verlagerte die Messe München ihren Betrieb in die Messestadt Riem. Zurück blieb ein 47 Hektar großes Areal mitten auf der Schwanthalerhöhe. Darauf entstand bis 2004 ein komplett neues Quartier mit rund 1.800 Wohnungen, Flächen für Gewerbe und Dienstleistungen. Knapp ein Drittel des Geländes wurde als Grün- und Freifläche ausgewiesen, darunter der aufwendig hergerichtete Bavariapark. In den denkmalgeschützten Jugendstilhallen der alten Messe eröffnete 2003 das Verkehrszentrum des Deutschen Museums, 2010 folgte der neue Quartiersplatz über dem Bahndeckel.
Für die Preisentwicklung der Schwanthalerhöhe war das der entscheidende Impuls. Ein Viertel, das jahrzehntelang von Messehallen und Lieferverkehr geprägt war, bekam auf einen Schlag moderne Wohnungen, Parks und Kultur, ohne seinen Altbaukern zu verlieren. Diese Mischung aus Gründerzeit und Neubau ist bis heute das Kapital des Westends.
2000 bis 2010: Die leisen Jahre im Westend Münchens
In den ersten Jahren nach dem Umzug der Messe entwickelte sich der Quadratmeterpreis der Schwanthalerhöhe zunächst unaufgeregt. München insgesamt bewegte sich seitwärts, und das Westend profitierte vor allem im Verborgenen. Der Altbaubestand wurde Stück für Stück saniert, die neuen Quartiere an der Theresienhöhe füllten sich mit Leben. Zum damaligen Zeitpunkt war der Kauf einer Wohnung im Viertel besonders lukrativ, vor allem in der Retrospektive: Die Preise wirken aus heutiger Sicht märchenhaft.
2010 haben wir beispielsweise eine 6-Zimmer-Dachgeschosswohnung im sanierten Altbau in der Bergmannstraße für ca. 5.591 € pro Quadratmeter vermittelt.
2010 bis 2022: Der große Sprung
Im Anschluss an die leisen Jahre im Westend folgte die Dekade, die den Münchner Immobilienmarkt verändert hat. Ab etwa 2010 erreichten die Immobilienpreise in München Jahr für Jahr neue Allzeithochs, seit dem Jahr 2000 haben sie sich insgesamt mehr als verdoppelt. Die Schwanthalerhöhe gehört dabei zu den Vierteln, die überproportional zulegen – nicht ohne Grund: Fußläufige Innenstadtnähe, die Theresienwiese vor der Haustür, U4 und U5 im Viertel und ein Altbaubestand, wie ihn Käufer in Schwabing oder Haidhausen längst nicht mehr bezahlen konnten.
Die Zahlen aus der Mitte dieser Phase zeigen den Sprung deutlich: 2015/16 lagen die Quadratmeterpreise für Wohnungen auf der Schwanthalerhöhe je nach Größe noch bei etwa 6.400 bis 6.700 €. Nur wenige Jahre später hatte sich das Viertel endgültig aus der Kategorie ‚günstige Alternative‘ verabschiedet.
2022 bis heute: Zinswende und neue Realität
Mit der Zinswende 2022 endet der Dauerlauf auch auf der Schwanthalerhöhe. Laut Angaben des IVD gaben die Wohnungspreise in München seit Anfang 2023 bis zu 10 Prozent nach, seit mehreren Quartalen zeigt die Kurve allerdings wieder stabil nach oben. Das Westend hat diese Korrektur vergleichsweise gut überstanden, denn gefragte Innenstadtlagen mit knappem Angebot federn Marktdellen traditionell besser ab als Randlagen.
Aktuell liegen die Kaufpreise für Wohnungen auf der Schwanthalerhöhe je nach Auswertung zwischen rund 8.600 und 9.300 €/m², Spitzenobjekte erzielen deutlich über 12.000 €/m². Auch die Mieten bewegen sich mit weit über 20 €/m² auf Innenstadtniveau.
Was das für Eigentümer bedeutet
Besitzer einer Immobilie in der Schwanthalerhöhe profitieren von einem Wertzuwachs, der in München seinesgleichen sucht. Aus dem einstigen Arbeiterviertel ist eine Lage geworden, in der Angebot und Nachfrage in einem klaren Missverhältnis stehen – zugunsten der Verkäufer. Gerade Altbauwohnungen mit Balkon oder sanierte Objekte in den ruhigen Seitenstraßen zwischen Gollierplatz und Bavariapark erzielen Preise, die viele Eigentümer selbst überraschen.
Ob der Verkauf, die Vermietung oder das Halten einer Immobilie die richtige Strategie ist, hängt vom Einzelfall ab. Ein realistischer Marktwert ist dafür die Grundlage. Dabei unterstützen wir Sie mit unserer Ortskenntnis als Immobilienmakler für die Schwanthalerhöhe gerne.
Was das für Käufer bedeutet
Gilt die Schwanthalerhöhe nun überhaupt noch als ‚Geheimtipp‘? Bei den absoluten Preisen sicher nicht mehr, verglichen mit anderen Innenstadtviertel allerdings schon: Im Vergleich zum Lehel und der Maxvorstadt finden sich bei ähnlicher Zentralität auf der Schwanthalerhöhe noch Einstiegspreise, die in den anderen beiden Vierteln längst Geschichte sind. Dazu kommt die Mischung, die das Westend so besonders macht: multikulturelles Erbe, junge Gastronomie, Altbau neben der Architektur der 2000er.
Für Käufer heißt das: Die Schwanthalerhöhe ist kein Schnäppchenviertel mehr, aber eine der letzten Innenstadtlagen mit Raum zur Entwicklung. Wie ein potenzieller Kauf einer Immobilie im Westend konkret abläuft, können Sie Schritt für Schritt in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf lesen. (→ Link zum Ablauf-Artikel, sobald live).
Sie besitzen eine Immobilie in der Schwanthalerhöhe?
Dann kennen Sie den Wertzuwachs der letzten zwei Jahrzehnte vielleicht nur vom Hörensagen. Wir ermitteln, was Ihre Immobilie heute tatsächlich wert ist – mit echter Ortskenntnis statt Portaldurchschnitt. Seit 1984 sind wir als Immobilienmakler in München unterwegs, die Schwanthalerhöhe gehört zu unseren Kerngebieten. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns, wir freuen uns auf Ihre Geschichte.
Häufige Fragen zur Preisentwicklung der Schwanthalerhöhe
Was kostet eine Wohnung auf der Schwanthalerhöhe aktuell?
Je nach Auswertung liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen zwischen rund 8.600 und 9.300 €/m². Lage, Baujahr und Zustand sorgen im Einzelfall für erhebliche Unterschiede.
Schwanthalerhöhe oder Westend, was ist der Unterschied?
Streng genommen trennt die Ganghoferstraße das Westend im Westen von der Schwanthalerhöhe im Osten, gemeinsam bilden beide den 8. Stadtbezirk. Im Alltag verwenden die meisten Münchner beide Begriffe für das gesamte Viertel. Mehr zum westlichen Teil finden Sie auf unserer Seite zum Westend.
Ist die Schwanthalerhöhe eine gute Kapitalanlage?
Die Kombination aus zentraler Lage, knappem Angebot und stabiler Mietnachfrage spricht für das Viertel. Eine pauschale Antwort ersetzt allerdings keine Einzelfallprüfung, sprechen Sie uns gerne an.
Wie hat sich das Viertel seit 2000 verändert?
Nach dem Umzug der Messe nach Riem 1998 entstanden auf dem alten Gelände rund 1.800 Wohnungen, dazu Parks und Kultureinrichtungen. Parallel wurde der Altbaubestand umfassend saniert. Aus dem früheren Arbeiterviertel wurde eine der gefragtesten Wohnlagen der Stadt.