Der Energieausweis steht vor einer europaweiten Reform. Die vertraute Skala von A+ bis H, an der man bisher auf einen Blick erkannte, wie effizient ein Gebäude ist, soll durch eine einheitliche Skala von A bis G ersetzt werden. Für die meisten Eigentümer wird das spätestens dann zum Thema, wenn sie verkaufen oder vermieten wollen, denn dann ist der Energieausweis Pflicht. Höchste Zeit also, sich die geplanten Neuerungen einmal in Ruhe anzuschauen. Wir zeigen Ihnen, was der neue Energieausweis bedeutet, wer ihn braucht und worauf Sie achten sollten.
Was ist der Energieausweis?
Der Energieausweis ist ein Dokument, das zeigt, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Vereinfacht gesagt: Er gibt an, wie viel Energie ein Haus oder eine Wohnung fürs Heizen und Warmwasser verbraucht – und macht so verschiedene Objekte vergleichbar, ähnlich wie das Energielabel beim Kühlschrank. Eingeteilt wird das Ergebnis in Effizienzklassen.
Man unterscheidet zwei Varianten:
- Bedarfsausweis: Eine Fachkraft berechnet den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes anhand von Bausubstanz, Dämmung, Fenstern und Heizung. Das Ergebnis ist unabhängig vom Verhalten der Bewohner und daher besonders aussagekräftig.
- Verbrauchsausweis: Hier zählen die tatsächlichen Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre. Günstiger in der Erstellung, aber stark vom Heizverhalten der bisherigen Bewohner geprägt.
Welche Variante zulässig ist, hängt von Baujahr und Größe des Gebäudes ab. Bei kleineren, älteren Häusern (weniger als fünf Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 1. November 1977, ohne Wärmeschutz nach der ersten Wärmeschutzverordnung) ist der Bedarfsausweis Pflicht.
| Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis | |
| Grundlage | Technische Berechnung von Bausubstanz, Dämmung, Fenstern und Heizung | Tatsächlicher Verbrauch der letzten 3 Jahre |
| Aussagekraft | Unabhängig vom Nutzerverhalten, daher objektiver | Vom Heizverhalten der Bewohner geprägt |
| Kosten | ca. 300–500 € (mit Vor-Ort-Begehung) | oft unter 100 €, online ab ca. 70 € |
| Pflicht bei | kleineren, älteren Häusern (< 5 Wohneinheiten, Bauantrag vor 1.11.1977) | Gebäuden, bei denen Wahlfreiheit besteht |
| Erstellung durch | qualifizierte Fachkraft, meist mit Begehung | häufig online möglich |
Neuer Energieausweis: Was sich ändern soll – und wann
Hintergrund der Reform ist die überarbeitete europäische Gebäuderichtlinie (EPBD), mit der die Energieausweise EU-weit vereinheitlicht werden. Wichtig zum aktuellen Stand: Die EU-Vorgabe steht zwar fest, die deutsche Umsetzung ist aber noch nicht abgeschlossen. Das nationale Umsetzungsgesetz – das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – wurde im Mai 2026 vom Kabinett beschlossen, befindet sich aber noch im parlamentarischen Verfahren. Sein Inkrafttreten ist nach derzeitiger Planung für Ende 2026 vorgesehen. Bis dahin gelten die bisherigen Regeln weiter.
Nach aktuellem Stand sind unter anderem folgende Änderungen vorgesehen:
- Neue Skala A bis G: Die bisherige Einteilung von A+ bis H soll durch eine einheitliche Skala von A bis G ersetzt werden. Damit sind Gebäude künftig EU-weit nach demselben Maßstab vergleichbar. Die Klasse A soll dabei Nullemissionsgebäuden vorbehalten sein.
- Klarere Kennzeichnung: Energetisch schlechte Gebäude werden deutlicher ausgewiesen als bisher.
- Mehr Angaben im Ausweis: Künftige Energieausweise sollen nach aktuellem Stand zusätzlich Angaben zu den Treibhausgasemissionen eines Gebäudes enthalten.
- Digitales Register: Geplant ist außerdem ein nationales digitales Gebäuderegister, in dem Energieausweise erfasst werden sollen.
- Gilt für neue Ausweise: Die Neuerungen betreffen jeden neu erstellten Ausweis – Verbrauchs- wie Bedarfsausweis. Wer sein Gebäude selbst bewohnt und nicht verkauft oder vermietet, braucht zunächst nichts zu unternehmen.
Wer braucht den neuen Energieausweis?
Pflicht ist der Energieausweis nicht für jeden – aber für die meisten, die mit ihrer Immobilie etwas vorhaben. Sie brauchen einen gültigen Ausweis, wenn Sie ein Gebäude oder eine Wohnung:
- verkaufen, (siehe auch Wohnungsverkauf-Unterlagen)
- vermieten oder verpachten,
- nach einer Sanierung neu einstufen lassen.
Mit der Reform kommen einige Fälle hinzu, in denen der Ausweis künftig ebenfalls fällig wird:
- bei der Verlängerung von Mietverträgen,
- nach größeren Renovierungen – das ist dann der Fall, wenn mehr als ein Viertel der Gebäudehüllfläche saniert wird oder die Maßnahmen mehr als ein Viertel des Gebäudewerts betreffen,
- für Gebäude im Eigentum oder in der Nutzung öffentlicher Einrichtungen.
Schon bei der Besichtigung müssen Sie Kaufinteressenten oder Mietern den Ausweis unaufgefordert vorlegen, spätestens beim Vertragsabschluss wird er übergeben. Wer dagegen in seiner Immobilie selbst wohnt und weder verkaufen noch vermieten möchte, muss zunächst nichts unternehmen.
Was ist, wenn ich keinen oder nur einen alten Energieausweis habe?
Wer beim Verkauf oder bei der Vermietung keinen gültigen Energieausweis vorlegen kann oder die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige weglässt, riskiert ein Bußgeld. Laut Gebäudeenergiegesetz können dafür bis zu 10.000 Euro fällig werden. In der Praxis ist vor allem wichtig: Ein fehlender oder fehlerhafter Energieausweis kann die Vermarktung verzögern und bei Interessenten unnötige Unsicherheit auslösen.
Wichtig: Ein Energieausweis ist nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Bereits vorhandene Ausweise behalten bis zum Ende dieser Frist ihre Wirksamkeit – Sie müssen also nicht sofort einen neuen erstellen lassen, nur weil sich die Skala ändert.
Was kostet ein Energieausweis?
Der Preis hängt vor allem davon ab, welche Variante Sie brauchen und wie der Ausweis erstellt wird:
- Verbrauchsausweis: für ein Einfamilienhaus oft schon unter 100 Euro, online teils ab rund 70 Euro.
- Bedarfsausweis: mit Vor-Ort-Begehung in der Regel 300 bis 500 Euro; bei größeren oder komplexeren Gebäuden auch deutlich mehr.
Online-Angebote sind günstiger, weil Sie die Gebäudedaten selbst eingeben. Achten Sie dabei auf einen zugelassenen Aussteller und eine ordnungsgemäße Registrierung – ein fehlerhafter Ausweis hilft niemandem weiter. Übrigens: Die Kosten trägt immer der Eigentümer. Bei einer Vermietung dürfen sie nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Energieausweis in München: Was Eigentümer zusätzlich beachten sollten
Gerade in München lohnt sich ein genauer Blick. Viele Stadtviertel sind von Altbausubstanz geprägt, die energetisch häufig schlechter abschneidet – auf der neuen A-bis-G-Skala kann das deutlicher sichtbar werden als bisher.
Gleichzeitig gilt in zahlreichen Lagen der Milieuschutz. München hat aktuell 36 Erhaltungssatzungsgebiete, die rund 204.900 Wohnungen umfassen. In diesen Gebieten brauchen bauliche Änderungen, Modernisierungen über dem üblichen Standard und Rückbauten eine Genehmigung des Sozialreferats. Luxusmodernisierungen sind dort in der Regel nicht genehmigungsfähig, und die Stadt hat ein Vorkaufsrecht.
Für Eigentümer heißt das: Energetische Einstufung und mögliche Modernisierung sollten früh zusammengedacht werden. Wer in einem Milieuschutzgebiet saniert, um die Effizienzklasse zu verbessern, muss die Genehmigungspflichten kennen – sonst drohen Verzögerungen oder Bußgelder. Ob Ihr Objekt betroffen ist, können Sie über die interaktive Karte der Stadt München prüfen.
Fazit: Neuer Energieausweis 2026
Die Richtung steht fest: Der Energieausweis wird an die Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie angepasst und künftig eine einheitliche A-bis-G-Skala tragen. Wann genau die neuen Regeln in Deutschland greifen, hängt vom Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens ab – derzeit wird mit einem Inkrafttreten gegen Ende 2026 gerechnet. Für Eigentümer in München, die verkaufen oder vermieten, bleibt der Energieausweis Pflicht – kombiniert mit den besonderen Regeln für Altbau und Milieuschutz lohnt es sich, früh den Überblick zu behalten.
Sie überlegen, Ihre Immobilie in München zu verkaufen und sind unsicher, was der neue Energieausweis für Sie bedeutet? Sprechen Sie uns an – wir kennen den Münchner Markt und seine Besonderheiten.
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Häufige Fragen zum neuen Energieausweis
Muss ich meinen alten Energieausweis wegen der neuen Skala austauschen?
Nein. Bereits ausgestellte Energieausweise bleiben grundsätzlich bis zum Ablauf ihrer zehnjährigen Gültigkeit gültig. Ein sofortiger Austausch allein wegen der neuen Klasseneinteilung ist nicht erforderlich.
Muss ich den Energieausweis schon bei der Immobilienanzeige haben?
Ja. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, müssen bereits in der Immobilienanzeige bestimmte Angaben aus dem Energieausweis enthalten sein. Dazu gehören unter anderem die Energieeffizienzklasse, der Endenergiebedarf beziehungsweise -verbrauch sowie die Art des Energieträgers.
Kann ein schlechter Energieausweis den Verkaufspreis beeinflussen?
Ja, durchaus. Viele Kaufinteressenten achten heute stärker auf Energiekosten und mögliche Sanierungsmaßnahmen. Eine schwache Energieeffizienzklasse kann zu Preisverhandlungen führen. Gleichzeitig bedeutet eine schlechte Einstufung nicht automatisch, dass eine Immobilie unverkäuflich ist – insbesondere in gefragten Münchner Lagen spielen auch Lage, Zustand und Entwicklungspotenzial eine wichtige Rolle.
Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis vorlege?
Wer bei Verkauf oder Vermietung keinen gültigen Energieausweis vorlegen kann, riskiert ein Bußgeld. Zudem kann sich die Vermarktung verzögern, weil Interessenten wichtige Informationen zur Energieeffizienz fehlen.
Wird meine Immobilie durch die neue Skala automatisch schlechter bewertet?
Nicht unbedingt. Allerdings werden die Effizienzklassen neu eingeordnet. Dadurch kann es passieren, dass ein Gebäude künftig in einer anderen Klasse erscheint als bisher. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass sich der tatsächliche energetische Zustand verändert hat.
Brauche ich nach einer energetischen Sanierung einen neuen Energieausweis?
Das kann sinnvoll sein. Wenn sich die energetische Qualität des Gebäudes deutlich verbessert hat – etwa durch eine neue Heizung, Fassadendämmung oder neue Fenster –, kann ein neuer Energieausweis die Verbesserungen dokumentieren und bei Verkauf oder Vermietung Vorteile bringen.
Gibt es Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht?
Ja. Für einige Gebäude gelten Ausnahmen, beispielsweise für bestimmte denkmalgeschützte Immobilien oder sehr kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Ob eine Ausnahme greift, sollte im Einzelfall geprüft werden.
Ist der Energieausweis für Eigentumswohnungen und Häuser gleich?
Grundsätzlich ja. Bei Eigentumswohnungen wird der Energieausweis allerdings meist für das gesamte Gebäude erstellt. Wohnungseigentümer erhalten die notwendigen Unterlagen in der Regel über die Hausverwaltung.
Wo bekomme ich einen Energieausweis?
Ausgestellt werden darf der Energieausweis nur von qualifizierten Fachleuten, beispielsweise Energieberatern, Architekten, Ingenieuren oder entsprechend berechtigten Handwerksbetrieben.
Kann ich den Energieausweis online erstellen lassen?
Einen Verbrauchsausweis können Eigentümer häufig online beantragen, indem sie die erforderlichen Verbrauchsdaten bereitstellen. Für einen Bedarfsausweis ist in der Regel eine deutlich umfangreichere Prüfung des Gebäudes erforderlich.
Wer zahlt den Energieausweis?
Immer der Eigentümer. Bei Vermietung dürfen die Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden.