Der Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Transaktion ihres Lebens. Umso schwerer wiegt ein Problem, das viele Eigentümer kennen: Von außen lässt sich kaum beurteilen, ob hinter einem Verkaufsprozess echtes Können steckt oder nur Routine. Gerade auf einem anspruchsvollen Markt wie München, auf dem allein zwischen Januar und September 2025 rund 7,6 Milliarden Euro umgesetzt wurden, entscheidet die Qualität des Managements über den Immobilienverkauf Ablauf: Also über Preis, Tempo und Sicherheit Ihres Verkaufs.
Dieser Beitrag gibt Ihnen fünf konkrete Merkmale an die Hand, an denen Sie professionelles Verkaufsmanagement erkennen. Wir haben sie bewusst in der Reihenfolge angeordnet, in der ein Immobilienverkauf abläuft – von der Wertermittlung über die Vermarktung und die Käuferauswahl bis hin zum Notartermin. So erhalten Sie beim Lesen einen Überblick, welche Stationen Ihr Immobilienverkauf durchläuft. Zu jedem Merkmal finden Sie eine Frage, die Sie im Kennenlerngespräch mit einem Makler direkt stellen können.
1. Immobilienkauf Ablauf: Der Preis wird ermittelt, nicht geschätzt
Am Anfang jedes Verkaufs steht die Preisfindung – und hier trennt sich Professionalität am deutlichsten vom Bauchgefühl. In Deutschland ist die Wertermittlung von Immobilien kein freies Ermessen, sondern in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt. Sie normiert u.a. drei anerkannte Verfahren: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren für Ihr Objekt das richtige ist, hängt von Art und Nutzung ab – eine Eigentumswohnung wird anders bewertet als ein Mehrfamilienhaus, dafür benötigt es ein geeignetes Immobiliengutachten.
Woran Sie einen guten Makler erkennen? Ein professioneller Anbieter kann Ihnen erklären, welches Verfahren er anwendet und warum. Und er stützt sich auf echte Münchner Marktdaten: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte München wertet als einzige Institution sämtliche beurkundeten Kaufverträge der Stadt aus und veröffentlicht daraus Bodenrichtwerte und Marktberichte. Wer seriös arbeitet, kennt allerdings auch die Grenzen dieser Statistik: Die amtlichen Berichte fassen Baujahre in Gruppen zusammen und teilen München in nur vier Lagekategorien ein – die tatsächliche Vielfalt der Wohnlagen bilden sie damit nur grob ab. Professionell ist, wer die amtlichen Daten als Fundament nutzt und Ihr Objekt darauf aufbauend individuell einordnet.
„Nach welchem Wertermittlungsverfahren bewerten Sie meine Immobilie – und auf welche Münchner Marktdaten stützen Sie sich dabei?”
Frage für Ihren Makler
2. Die Immobilie wird professionell aufbereitet und präsentiert
Ist der Preis gefunden, beginnt die Vermarktung. Hochwertige Immobilienfotos, ein vollständiges Exposé und eine gepflegte Präsentation des Objekts gehören zum professionellen Standard. Wichtig dabei ist ein realistischer Blick auf das, was Aufbereitung leisten kann: Die Forschung zeigt: kein pauschales „Home Staging bringt X Prozent mehr Preis”. Experimentelle Studien legen vielmehr nahe, dass Käufer ihre emotionale Reaktion auf ein Objekt durchaus von dessen Marktwert trennen können – ein aufbereitetes Objekt verkauft sich aber tendenziell schneller. Auch Branchendaten aus den USA deuten in diese Richtung: knapp die Hälfte der befragten Makler beobachtete durch Staging eine kürzere Vermarktungszeit, rund drei von zehn berichteten von höheren Geboten im Bereich von einem bis zehn Prozent.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Misstrauen Sie Maklerunternehmen, die mit Aufbereitung Wunderpreise versprechen. Vertrauen können Sie dem, der sauber begründet, welche Maßnahmen sich für Ihr Objekt lohnen – und welche nicht.
„Welche konkreten Maßnahmen zur Präsentation planen Sie für meine Immobilie – und welchen Effekt erwarten Sie realistischerweise davon?”
Frage für ihren makler
3. Immobilienkauf Ablauf: Sie wissen jederzeit, wo Ihr Verkauf steht
Sobald die Immobilie am Markt ist, zeigt sich Professionalität in der Kommunikation. Ein gut gemanagter Verkauf ist für Sie jederzeit nachvollziehbar: Wie viele Anfragen gab es? Wie viele Besichtigungen? Welche Rückmeldungen kamen von Interessenten? Ein Profi liefert Ihnen diese Informationen regelmäßig und unaufgefordert. Seriös ist nicht, wer den größten Verkaufspreis verspricht, sondern wer seinen Prozess offenlegt und belegbar macht.
„In welchem Rhythmus und in welcher Form berichten Sie mir über Anfragen, Besichtigungen und Angebote?”
Frage für ihren makler
4. Kaufinteressenten werden auf Herz und Nieren geprüft
Ein Kaufangebot ist noch kein Verkauf. Zu den wichtigsten (und am häufigsten unterschätzten) Aufgaben eines professionellen Immobilienmaklers gehört die Prüfung, ob ein Interessent überhaupt kaufen kann. Dazu zählen eine Selbstauskunft sowie eine Finanzierungsbestätigung der Bank, die sich konkret auf Ihre Immobilie bezieht. Aussteller, Aktualität und Objektbezug der Nachweise sollten dabei genau geprüft werden.
Was passiert, wenn diese Prüfung unterbleibt, kann teuer werden: Platzt der Verkauf nach dem Notartermin, weil die Finanzierung des Käufers scheitert, muss der Kaufvertrag rückabgewickelt und die Vermarktung neu gestartet werden. Taucht die Immobilie dann erneut in den Portalen auf, werden Interessenten skeptisch – das kann den erzielbaren Preis drücken. Hinzu kommt ein finanzielles Risiko: Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten sind gesamtschuldnerische Kosten. Zahlt der Käufer nicht, können Finanzamt und Notar sie vom Verkäufer fordern.
„Wie genau prüfen Sie die Bonität und Finanzierung von Kaufinteressenten, bevor es zum Notartermin kommt?”
Frage für Ihren Makler
5. Immobilienkauf Ablauf: Die rechtliche Abwicklung sitzt
Am Ende des Verkaufs stehen zwei gesetzlich klar geregelte Prüfsteine – und genau deshalb lässt sich hier Professionalität objektiv messen.
Erstens der (neue) Energieausweis: Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss er Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden; bereits die Immobilienanzeige muss bestimmte Pflichtangaben aus dem Ausweis enthalten. Ein guter Immobilienmakler kümmert sich rechtzeitig um einen gültigen Ausweis – zumal Notare zunehmend schon bei der Vorbereitung des Kaufvertrags prüfen, ob er vorliegt.
Zweitens der Kaufvertrag selbst: Der Notar koordiniert dabei die gesamte Abwicklung: Er prüft das Grundbuch auf Belastungen, sichert den Käufer über eine Auflassungsvormerkung ab, überwacht die Kaufpreisfälligkeit und meldet den Verkauf an das Finanzamt. Ein professionelles Verkaufsmanagement bereitet diesen Termin vollständig vor – mit allen Unterlagen und einem sauber abgestimmten Vertragsentwurf.
“Welche Unterlagen bereiten Sie für den Notartermin vor?”
Frage für Ihren Makler
5 Warnsignale beim Immobilienverkauf: Wann Sie hellhörig werden sollten
Die fünf Merkmale lassen sich auch umkehren. An diesen Signalen erkennen Sie, dass Ihr Verkauf nicht in professionellen Händen liegt:
- Angebotspreis ohne Begründung: Der Makler nennt einen Preis, kann aber weder Bewertungsverfahren noch Datengrundlage erklären.
- Lieblose Präsentation: Die Fotos wirken beiläufig, das Exposé ist lückenhaft.
- Funkstille: Sie warten wochenlang auf eine Rückmeldung zum Stand Ihres Verkaufs.
- Ungeprüfte Käufer: Interessenten werden zum Notartermin geladen, ohne dass ihre Finanzierung geprüft wurde.
- Fehlender Energieausweis: Bei der Besichtigung liegt kein gültiger Energieausweis vor.
Jedes einzelne dieser Signale sollte Sie nachfragen lassen. Treffen mehrere zusammen, ist das ein klarer Grund, den Anbieter zu wechseln.
Fazit: Professionalität ist erkennbar, wenn Sie die richtigen Fragen stellen
Ob Ihr Immobilienverkauf professionell gemanagt wird, erkennen Sie daran, dass jeder Schritt nachvollziehbar, belegbar und rechtssicher ist: eine Wertermittlung nach anerkanntem Verfahren, eine realistisch begründete Vermarktung, regelmäßiges Reporting, geprüfte Käufer und eine sauber vorbereitete Abwicklung. Die fünf Fragen aus diesem Beitrag können Sie in jedes Kennenlerngespräch mitnehmen – ein Profi wird sie gerne und konkret beantworten.
Sie planen einen Immobilienverkauf in München und möchten wissen, wo Ihr Objekt im aktuellen Markt steht? Das Team von Citigrund München gibt Ihnen gerne eine unverbindliche Ersteinschätzung. Nehmen Sie einfach Kontakt mit uns auf.
FAQ: Immobilienverkauf Ablauf
Wie läuft ein Immobilienverkauf ab?
Ein Immobilienverkauf durchläuft fünf Stationen: Wertermittlung, Vermarktung, Verkaufsphase, Käuferauswahl und Notartermin. An jeder dieser Stationen lässt sich erkennen, ob der Verkauf professionell gemanagt wird – etwa an einer nachvollziehbaren Preisfindung, regelmäßigem Reporting und geprüften Kaufinteressenten.
Woran erkenne ich, dass mein Immobilienverkauf professionell abläuft?
Ein professionell gemanagter Verkauf ist in jedem Schritt nachvollziehbar, belegbar und rechtssicher. Konkret heißt das: Die Wertermittlung folgt einem anerkannten Verfahren, die Vermarktung wird realistisch begründet, Sie erhalten regelmäßige Berichte über Anfragen und Besichtigungen, Kaufinteressenten werden finanziell geprüft und der Notartermin wird vollständig vorbereitet.
Welche Verfahren gibt es zur Wertermittlung einer Immobilie?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung normiert drei anerkannte Verfahren: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren geeignet ist, hängt von Art und Nutzung der Immobilie ab – eine Eigentumswohnung wird anders bewertet als ein Mehrfamilienhaus. Ein professioneller Makler kann erklären, welches Verfahren er anwendet und auf welche Marktdaten er sich stützt.
Warum muss die Finanzierung von Kaufinteressenten geprüft werden?
Weil ein geplatzter Verkauf nach dem Notartermin teuer werden kann. Scheitert die Finanzierung des Käufers, muss der Kaufvertrag rückabgewickelt und die Vermarktung neu gestartet werden – erneut inserierte Immobilien machen Interessenten skeptisch. Zudem sind Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten gesamtschuldnerisch: Zahlt der Käufer nicht, können Finanzamt und Notar sie vom Verkäufer fordern. Eine Selbstauskunft und eine objektbezogene Finanzierungsbestätigung der Bank gehören deshalb vor jeden Notartermin.
Wann muss der Energieausweis beim Immobilienverkauf vorliegen?
Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss der Energieausweis Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Bereits die Immobilienanzeige muss bestimmte Pflichtangaben aus dem Ausweis enthalten. Ein professioneller Makler kümmert sich rechtzeitig um einen gültigen Ausweis.
Welche Aufgaben übernimmt der Notar beim Immobilienverkauf?
Der Notar koordiniert die gesamte rechtliche Abwicklung: Er prüft das Grundbuch auf Belastungen, sichert den Käufer über eine Auflassungsvormerkung ab, überwacht die Kaufpreisfälligkeit und meldet den Verkauf an das Finanzamt. Ein gut vorbereiteter Notartermin mit vollständigen Unterlagen und abgestimmtem Vertragsentwurf ist ein klares Zeichen für professionelles Verkaufsmanagement.