Immobiliengutachten – Welches ist das richtige für Ihre Immobilie?

Wer eine Immobilie in München besitzt, der besitzt eine sehr gute Kapitalanlage. Diese eignet sich natürlich nicht nur für den eigenen Wohnbedarf, sondern auch für eine gewinnbringende Vermietung. Dafür und in vielen anderen Situation sollte man stets den Wert der eigenen Immobilie kennen. Ein professionell angefertigtes Immobiliengutachten gibt Aufschluss. Doch welche Form des Immobiliengutachtens ist die richtige? Reicht eine erste Einschätzung durch ein Online Tool oder braucht es eine ausführlichere Variante? Diesen Fragen widmen wir uns in diesem Beitrag.

Welche Immobiliengutachten gibt es?

Viele Immobilienmakler bieten inzwischen eine kostenlose Online-Bewertungsstrecke an. Darüber erhalten Sie ein Preisspanne, innerhalb derer sich der Wert Ihrer Immobilie wahrscheinlich bewegt. Eine genaue Wertschätzung kann nicht ausschließlich online vorgenommen werden. Denn den Immobilienwert beeinflussen viele Faktoren, die nur bei einer Besichtigung genau begutachtet und bewertet werden können. Beim Immobilienverkauf sollten Sie sich deshalb stets auf ein Immobiliengutachten verlassen, das ein professioneller und vor allem regionaler Immobilienmakler erstellt hat. Eine Onlinebewertung ist dennoch hilfreich, um sich grundlegend zu informieren und erste Überlegungen anzustellen. Außerdem kann man so die Wertentwicklung seiner Immobilie verfolgen und ist somit immer gut informiert.
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Kurzes Immobiliengutachten

Ein kurzes Immobiliengutachten beschäftigt sich auf 20 bis 30 Seiten mit der Einschätzung des Marktwertes einer Immobilie. Hier wird verständlich aufgeführt, was genau den Wert der begutachteten Immobilie ausmacht und was ihn möglicherweise mindert. Bei der Begutachtung wird dabei folgendes begutachtet:

• Alle Räume werden hinsichtlich ihres Gesamtzustandes und der Ausstattung beurteilt
• Mängel und Schäden an Bausubstanz und Ausstattung werden identifiziert
• Wohnräume und Kellerräume werden auf Feuchtigkeit und Schimmelbildung überprüft
• Fenster, Türen und eventuell die Isolation der Hauswand werden einer energetischen Prüfung unterzogen
• Attraktivität der Wohnumgebung und des Grundstückes werden eingeschätzt

Gegenüber einer ersten und groben Online-Wertschätzung ist ein Kurzgutachten für den Verkauf einer Immobilie geeignet, da ein professioneller Immobilienmakler vor Ort den Wert bestimmt hat.

Insgesamt eignen sich Kurzgutachten für alle „privaten“ Anliegen rund um die Immobilie. Dazu zählt der Kauf, der Verkauf, eine außergerichtliche Einigung bei einer Scheidung, die Vermögensplanung oder den anstehenden Verpflichtungen rund um ein Erbe.

Vollgutachten

Sie werden sich jetzt wahrscheinlich fragen: wozu wird ein noch ausführlicheres Gutachten benötigt, wenn bereits ein Kurzgutachten die gängigsten Anwendungsfälle abdeckt? Ein Vollgutachten benötigen Sie beispielsweise im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung, wie in einer Erbengemeinschaft oder einer Scheidung vor Gericht. Ein solches ausführliches Wertgutachten erhalten Sie nur von einem freien und öffentlich bestellten Gutachter.

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Auf mindestens 20 bis 30 Seiten wird das Ergebnis der Vor-Ort-Besichtigung, also der ermittelte Verkehrswert der begutachteten Immobilie, ausführlich begründet und dokumentiert. Dabei werden Fotos, Anlagen und Auszüge aus öffentlichen Registern beigelegt. Die Erstellung eines so ausführlichen Wertgutachtens nimmt mehrere Wochen Zeit in Anspruch.

Gut zu wissen: Der öffentlich bestellte Gutachter führt ein zerstörungsfreies in Augenschein nehmen der Immobilie und ihrer Bausubstanz durch um erkennbare Baumängel und/ oder Schäden zu identifizieren. Es erfolgt keine Untersuchung auf Schädlinge tierischer und pflanzlicher Art. Auch nach gesundheitsschädigenden Baumaterialien wird nicht gesucht. Ein Vollgutachten ist also nicht die richtige Wahl, falls sie eine baufällige Immobilie erwerben und ausbauen möchten.

Schadensgutachten

Liegen Schäden oder Mängel in der Immobilie bzw. an ihrer Bausubstanz vor oder werden solche Schäden vermutet, ist es sinnvoll einen Bausachverständigen zu Rate zu ziehen. Dieser kann eine ganze Reihe verschiedener Schadensgutachten bzw. Mängelgutachten erstellen. Diese sind in Regel dazu gedacht Sach-, Hausrat-, Kasko- oder Haftpflichtversicherungen Anhaltspunkte zur Schadensregulierung zu liefern. Sie sind aber auch für die Klärung von diesbezüglichen Rechtsstreitigkeiten sinnvoll. Der Gutachter ist vor allem dafür zuständig folgende Fragen zu klären:

• Wo liegt die Ursache des Schadens?
• Kann der Schaden behoben werden?
• Können Folgeschäden entstehen?

Natürlich wird aber auch eine monetäre Bewertung des beschädigten Bereiches vorgenommen, um die Höhe des Schadens bemessen zu können. Auch Möglichkeiten der Schadensbeseitigung werden im Gutachten vermerkt. Es gibt im Bereich der Schadensgutachten viele verschiedene Arten, deren Anwendungsbereich sich nach dem vorliegenden Schaden oder Mangel richtet. Eines der am häufigsten angeforderten Gutachten sind Bauschadengutachten. Aber auch Spezialgutachten, wie beispielsweise das Schimmelgutachten finden oft Anwendung.

Baumängelgutachten

Jeder Häuslebauer kennt sie: die Horrorgeschichten vom Baupfusch, die aus dem wertvollsten Besitz und dem einstigen Traum einen Albtraum machen. Geschichten von Neubauten die abgerissen werden müssen und Fernsehformate mit tragischen Beispielen führen eindrucksvoll vor Augen, dass sich die Investition in ein unabhängiges Bauschadengutachten nicht nur langfristig lohnt. Bauschäden resultieren aus Fehlern in der Konstruktion, in Materialen oder bei der Verarbeitung. Ein Bauschadengutachten sichert Ihre Schadensersatzansprüche gegenüber der Baugesellschaft bzw. der für den Bereich verantwortlichen Firma. Denn diese, aber auch der Bauleiter oder Architekt sind für Mängel haftbar. Die Abnahme des Rohbaus oder eines schlüsselfertigen Gebäudes durch einen unabhängigen Baugutachter ist eine sinnvolle Investition, um langfristige Schäden von Anfang an zu vermeiden und seine Wertanlage zu schützen.

Spezialgutachten

Schäden an Immobilien haben nicht immer etwas mit der Bausubstanz zutun Schimmel ist weitaus verbreiteter, aber ebenso gefährlich. Deshalb müssen hier verschiedene Faktoren ganz genau untersucht werden, um folgende Fragen im Gutachten zu klären:

• Wie ist der Schimmel entstanden? (Hat ein Baumangel den Schimmelwachstum ermöglicht oder liegt die Schuld beim Eigentümer?)
• Ist der Schimmelbefall gesundheitsschädigend?
• Wie sollte weiter verfahren werden?

Insbesondere für die Identifikation möglicher gesundheitlicher Risiken werden vor Ort Proben des Schimmelbefalls entnommen und anschließend in einem Labor untersucht.
Für nahezu jeden Schaden an der eigenen Immobilie gibt es den passenden Gutachter, sei es Schädlingsbefall oder ein Hausschwamm. Insbesondere um gesundheitliche Risiken zu vermeiden und das optimale weitere Vorgehen zu gewährleisten lohnt sich der Gang zum Profi.

Unsere Tipps bei der Auswahl des Immobiliengutachters

Zuerst müssen Sie herausfinden, welche Art von Gutachten Sie benötigen. Für Schadensgutachten gibt dies der bereits der Name wieder, für Wertgutachten geben wir Ihnen nochmal eine kurzen Überblick:

Kurzgutachten

Ermittlet einen realistischen Verkehrswert:

✔ Ideale Grundlage für den Immobilienverkauf

✔ Handfestes Argument für Preisverhandlungen

X Kein Bestand vor Behörden oder Gerichten

Online Wertermittlung

Ermitteln auf Basis der angegebenen Daten eine realistische Preisspanne:

✔ Grobe Orientierung zur Entscheidungsfindung

✔ Beobachtung der Wertentwicklung

X Grundlage für Immobilienverkauf

Vollgutachten

Ermittelt einen realistischen Verkehrswert:

✔ Ideale Grundlage für den Immobilienverkauf

✔ Handfestes Argument für Preisverhandlungen

✔ Bestand vor Behörden und Gerichten

Was die Wertermittlung mittels Kurzgutachten einer Immobilie betrifft, so ist der Münchner Immobilienmakler die richtige Wahl. Zum einen ist dieser Service beim Verkauf einer Immobilie mit dem Immobilienmakler oft enthalten, zum anderen hat niemand so gute Kenntnisse zum regionalen Immobilienmarkt wie ein ortsansässiger Makler. Bei einer Scheidung oder einer Erbengemeinschaft kann ein Immobilienmakler beratend zur Seite stehen und als Mediator wirken. So umgehen Sie unter Umständen eine teure gerichtliche Einigung und holen das beste aus der Situation heraus.

Darauf sollten Sie bei der Auswahl des Immobilienmaklers achten

Regionale Kenntnisse: Ist der Immobilienmakler in München, dem Umland oder vielleicht sogar in der Nähe der Immobilie ansässig?

Erfahrung: Wie lange ist der Makler schon in München und dem Umland tätig und was können seine Kunden über ihn berichten?

Zuständiges Gebiet: Gehört das Maklerbüro zu einer deutschlandweit tätigen Kette oder ist es ein individuell auf die Stadt ausgerichtetes Unternehmen?

Fachkenntnisse: Handelt es sich um ausgebildete Fachkräfte, beispielsweise um einen geprüften Immobiliensachverständigen?

So finden Sie den richtigen Schadengutachter

• Achten Sie auf die Unabhängigkeit von Ihrem Bauunternehmen.
• Eine Haftungsklausel sollte beim Bauschadengutachten Bestandteil des gemeinsamen Vertrages sein.
• Auch hier sollten Sie die Erfahrung anderer Kunden zu Rate ziehen.
• Für Spezialgutachten sollten Sie lieber auf einen auf den Schaden spezialisierten Gutachter zurückgreifen, statt einen Allroundservice zu buchen.

Wieso ein Immobiliengutachten?

In Anbetracht der aktuellen Marktlage fragen sich viele Eigentümer, ob es überhaupt nötig ist den Wert der Immobilie professionell bestimmen zu lassen. Schließlich sind Immobilien in fast allen Regionen Deutschlands so begehrt wie nie. Ein Käufer wird sich fast immer finden, allerdings verschenken Sie im Zweifel viel Zeit und Geld, wenn Sie bei den Preisverhandlungen keine handfesten Argumente, wie ein professionelles Wertgutachten, liefern können.

Soweit so gut, doch kann der Wert einer Immobilie nicht am besten vom Eigentümer selbst bestimmt werden? Schließlich kennt dieser die eigene Immobilie und ihre zahlreichen Vorzüge am allerbesten.

Um diese Frage zu beantworten beleuchten wir kurz, anhand welcher Methoden ein professioneller Immobilienmakler den Wert einer Immobilie ermittelt und wo eine Privatperson an ihre Grenzen gelangt.

Das Vergleichswertverfahren

Wie es der Name schon andeutet, kommt bei dieser Berechnungsmethode ein Vergleichsobjekt zum Einsatz. Das heißt man sucht eine in Lage, Größe und Ausstattung ähnliche Immobilie und orientiert sich in der Bewertung am dafür erzielten Kaufpreis. Da sich kaum eine Immobilie gleicht wie ein Ei dem anderen müssen auch hier Zu- und Abschläge beachtet werden. Das Verfahren eignet sich also am besten für Wohnungen oder Reihenhäuser, denn hier gibt es mehr vergleichbare Objekte. Hier kommt man als „Nicht-Profi“ schnell an seine Grenzen. Zum einen ist es alles andere als leicht an die nötigen Daten zum Vergleichsobjekt zu gelangen, zum anderen ist die Kalkulation von Zu- und Abschlägen ohne die nötigen Kenntnisse ein Schuss ins Blaue.

Ein Kurzgutachten kann hier den nötigen Einblick geben. In Preisverhandlungen können Sie besonders die vom Makler identifizierten Zuschläge hervor- und somit von vergleichbaren Objekten abheben.

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Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren eignet eher für Häuser als für Wohnungen, denn es dreht sich um die folgende Frage: Was würde es kosten das gleiche Objekt, mit gleicher Ausstattung heute neu zu bauen? Dieser Wert wird dann bereinigt, indem man die Alterswertminderung bzw. die Abschreibungen in Abhängigkeit des Alters der Immobilie berücksichtigt. Auch hier ist es für eine Privatperson eher schwierig an verlässliche Daten heranzukommen, denn Kostenvoranschläge und Baupläne für ein Haus werden nicht „einfach so“ erstellt.

Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren kommt bei vermieteten Immobilien oder Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Zur Bewertung einer Immobilie wird dabei die voraussichtlichen Reinerträge zurückgegriffen. Also den Betrag, den das Objekt durch Mieteinnahmen erwirtschaftet. Auch der Zustand, die Lage und weitere wertbeeinflussende Faktoren werden berücksichtigt. Die Berechnung des Ertragswertes ist kompliziert und sollte daher stets einem Profi überlassen werden.

Bei der Erstellung eines Immobiliengutachtens zur Ermittlung des Verkehrswerts stützen sich Immobilienmakler gern auf die Ergebnisse aus mehreren Bewertungsverfahren. Eine ideale Voraussetzung für gewinnbringende Preisverhandlungen. Ein Immobiliengutachten ist beim Verkauf also nahezu unerlässlich und auch in vielen anderen Situationen rund um die Immobilie hilfreich. Vertrauen Sie, wenn es um ihren wertvollsten Besitz geht also auf die Gutachten von Profis.

Was Sie außerdem bei einer Immobilienbewertung zu beachten haben, erfahren Sie in unserem Ratgeber So ermitteln Sie den richtigen Immobilienpreis.

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