Luxussanierung – Ab wann gilt Sanieren als Luxus?

Das Schreckgespenst „Luxussanierung“ schaut überall da um die Ecke, wo Mietshäuser und Straßenzüge aufwendig modernisiert werden sollen. Oft bedeutet das, dass die Mieten für Sie als bisherigem Bewohner unbezahlbar werden und eine finanziell gut ausgestattete Klientel Ihren Platz einnimmt. Dabei ist die Luxusmodernisierung an sich gesetzlich nicht eindeutig definiert. Das öffnet Tür und Tor für Spekulationen, die Anwendung ist Auslegungssache. Konflikte sind somit vorprogrammiert.

Was versteht man unter einer Luxussanierung?

Der Begriff der Luxussanierung ist ideologisch vorbelastet. Vor allem, wenn eine solche verhindert werden konnte, wird das vom Mieterschutzbund als Erfolg verkauft. Dabei bedürfen alle Wohnquartiere ab und an Modernisierungen, damit die Bausubstanz nicht verfällt. Dadurch entstehende Mieterhöhungen, die z.B. durch den Einbau eines Bades oder einer Zentralheizung in einer Drei-Zimmer-Wohnung entstehen, entsprechen nicht einer Luxussanierung.

Ausschlaggebend dabei ist der Standard der Region, in dem sich Ihre Wohnung befindet. Übersteigen Sanierungen diesen Standard der ortsüblichen Bebauung, werden die Umbauten als Luxussanierungen angesehen. Die Erhöhungen des Mietzinses müssen dann von Ihnen als eingesessenem Mieter nicht getragen werden. Als ortsübliche Bebauung wird der Standard definiert, den mindestens zwei Drittel der Häuser gleichen Alters einer Region aufweisen. Wird dieser überschritten, z.B. mit dem Einsatz von Marmor im Treppenhaus, dann wird von einer Luxussanierung gesprochen, besonders dann, wenn sich die Miete verdoppelt oder verdreifacht.

Das Material ist Gradmesser für Luxus

Entscheidend für übertriebene Modernisierungsmaßnahmen ist das verwendete Material. Wenn im Zuge einer Sanierung der altersschwache Laminatboden durch teures Parkett ersetzt werden soll, ist die Tendenz zur Luxussanierung absehbar. Ein Austausch des Laminats mit einem PVC-Belag dagegen ist laut Amtsgericht München (Az 474 C 31317/19) ohne Zweifel keine Luxussanierung.

Auch aus diesem Blickwinkel tut sich eine Grauzone auf. Als Vermieter dürfen Sie nämlich durchaus teure Materialien verwenden, wenn diese der Wirtschaftlichkeit dienen. Besonders die Schlagworte „Wartungsfreundlichkeit“ und „höhere Lebensdauer“ werden angeführt, wenn die Sanierung hochwertig sein soll. In der Regel dürfen diese Kosten nur zu einem gewissen Prozentsatz auf die Mieter umgelegt werden.

Luxussanierung Treppenhaus & Material

Wo die Modernisierung aufhört und der Luxus anfängt

Klar ist, dass Mieter an den Kosten einer Modernisierung durch eine Mieterhöhung beteiligt werden dürfen, wenn die Maßnahmen dazu dienen, die Wohnqualität zu verbessern und das Haus energetisch auf den neuesten Stand zu bringen.

Wo aber die Modernisierung endet und der Luxus einzieht, ist in der Regel im Einzelfall zu klären. Auf jeden Fall ist es gestattet, beim Wohnraum den üblichen Standard einzuführen, auch wenn damit saftige Mieterhöhungen einhergehen.

Ist ein neuer Balkon schon Luxus?

Damit Umbaumaßnahmen zur Luxusmodernisierung werden, bedarf es einiges an Erneuerungen. Die meisten Umbauten heutzutage fallen nicht unter den Begriff „übertriebene Modernisierung“ und können auf die Mieter umgelegt werden.

Wenn in der maßgeblichen Region zwei Drittel vergleichbarer Wohnhäuser über einen Balkon verfügen, können Sie als Vermieter eine solche Maßnahme durchsetzen.

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Ist eine energetische Sanierung eine Luxussanierung?

Erst kürzlich hat der Gesetzgeber im Zuge der Mietrechtsreform die Rechte der Mieter eingeschränkt, wenn es sich um eine energetische Sanierung handelt. Damit soll die Energiewende entscheidend vorangetrieben werden. So wurde die Möglichkeit einer Mietminderung für die ersten drei Monate der Sanierungsarbeiten zurückgenommen.

Zusätzlich können die Mieter an den Investitionskosten beteiligt werden. Das führt dann zwar zu einem Verdrängungswettbewerb, bei dem finanzschwächere Bevölkerungsanteile aus den sanierten Wohnungen gedrängt werden. Laut Mietrechtlern habe es aber nichts mit Diskriminierung zu tun, wenn der Eigentümer einer Wohnimmobilie sich zu einer solchen Art der Sanierung entschließt.

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Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Bei Mietwohnungen zählt nicht jede Maßnahme als umlagefähige Modernisierung. Reparaturen und Wartungsarbeiten hat der Vermieter auf seine Kappe zu nehmen. Bei folgenden Maßnahmen kann der Mieter an den Kosten beteiligt werden:

  • Zur Energieeinsparung durch eine bessere Dämmung oder durch den Einbau von Photovoltaikanlagen.
  • Zur Einsparung von Wasser durch die Installation von modernen Wasserzählern.
  • Gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen wie der Einbau von Rauchmeldern.
  • Umbauten, die den Gebrauchswert und die Wohnqualität der Mietsache erhöhen. Dazu zählt eine Renovierung ebenso wie ein verbesserter Schallschutz.

Dabei sind die Ausgaben im Einzelfall nicht in ihrer Gänze umlegbar, sondern werden vom Gesetzgeber gedeckelt.

Wenn Luxussanierung den Mieter verdrängt

Miete darf um maximal 8 Prozent steigen

Seit 2019 dürfen Vermieter im Zuge von Modernisierungsarbeiten die Miete bis zu höchstens 8 % erhöhen. Wenn Sie also Ihr 1000 qm großes Mehrfamilienhaus in Schwabing für 100.000 Euro dämmen lassen, darf den Mietern jährlich 8.000 Euro zur Last gelegt werden. Der Mietpreis pro Quadratmeter erhöht sich somit monatlich um 67 Cent.

Höchs­tens drei Euro pro Quadrat­meter inner­halb von sechs Jahren

In ihrer Gesamtheit darf die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren nur um höchstens drei Euro steigen. Wenn die bisherige Miete geringer als 7 Euro/qm ausfiel, gelten sogar nur zwei Euro als Höchstgrenze.

Wann ist keine Mieterhöhung möglich?

Im Standardmietvertrag ist eine Erhöhung gemäß den gesetzlichen Vereinbarungen immer möglich. Es gibt jedoch einige Mietverträge, die eine Steigerung der Monatsmiete durch Modernisierungsmaßnahmen ausschließen.

So klettern die Mieten bei Index- und Staffelverträgen ohnehin in geregelten Abständen, sodass eine zusätzliche Erhöhung nicht vertretbar ist. Auch vor Mietantritt kann eine Erhöhung vertraglich ausgeschlossen werden.

Modernisierungen müssen angekündigt werden – Tipps für den Vermieter

Geplante Modernisierungsarbeiten müssen rechtzeitig angekündigt werden. Die Mieter haben einen Monat Zeit, ihre Einwände vorzubringen. Sollten sich mehrere Mieter dagegenstemmen, kann es sein, dass Ihre Kalkulation neu justiert werden muss.

Als Vermieter sollten Sie alle Formalitäten einhalten, die das Bürgerliche Gesetzbuch vorsieht. Ansonsten laufen Sie Gefahr, dass die Mieter den Beginn der Arbeiten stoppen. Nehmen Sie die Einwände Ihrer Mieter ernst. Im Zweifelsfall sollten Sie sich professionellen juristischen Beistand suchen, damit die Gerichte die Bauarbeiten nicht verbieten oder Sie trotz hoher Investitionen keine Mieterhöhung durchsetzen können.

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Sonderkündigungsrecht nutzen – Tipps für den Mieter

Als Mieter können Sie bei einer angekündigten Mieterhöhung Ihr Sonderkündigungsrecht nutzen. Dann entfällt die sonst übliche dreimonatige Kündigungsfrist. Pragmatischer jedoch scheint es, zuerst die Ankündigung des Vermieters darauf prüfen zu lassen, ob sie rechtswirksam ist.

Wenn das der Fall ist, können Sie sich mit anderen Mietern zusammentun und ihre Einwände nach Absprache mit einem ausgewiesenen Experten festhalten. Die Einwendung sollte schriftlich und per Boten oder Einschreiben übermittelt werden. Als dritte Maßnahme können Sie sich unter gewissen Umständen auf eine Härtefallregel berufen.

Wann liegt unzumutbare Härte vor?

Generell besteht zwar von Seiten des Mieters eine Duldungspflicht für Modernisierungsmaßnahmen. In manchen Fällen hat ein Widerspruch jedoch gute Chancen auf Erfolg:

  • Wenn die zu erwartende Mieterhöhung für Sie finanziell untragbar ist.
  • Bei einer zu erwartenden Luxussanierung.
  • Wenn die Wohnung von Ihnen erst kürzlich mit Zustimmung des Vermieters modernisiert wurde.
  • Bei schwerwiegenden Änderungen am Grundriss.
  • Während einer laufenden Kündigungsfrist.
  • Wenn Ihnen aus gesundheitlichen Gründen kein Lärm oder Schmutz zugemutet werden kann.
  • Wenn ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung nicht möglich ist.

Wir helfen Ihnen bei Fragen rund um das Thema Immobilien

Beim Kauf und Verkauf sowie bei der Vermietung und Sanierung von Immobilien gibt es viele Details, die peinlich genau beachtet werden müssen. Oft sind große Summen im Spiel, kleinste Fehler und Missverständnisse können schmerzhafte Verluste nach sich ziehen. Es empfiehlt sich daher, auf einen vertrauensvollen Partner zu setzen.

Seit über 35 Jahren ist Citigrund in München und Umgebung mit dem Immobilienmarkt vertraut. Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, sprechen Sie uns an und wir können in kürzester Zeit einen unverbindlichen Beratungstermin vereinbaren.

Soll die Luxussanierung den Mieter verdrängen?

In der Regel hat eine Luxussanierung nichts damit zu tun, dass Mieter verdrängt werden sollen. Der Wechsel des Mieterniveaus in einem bestimmten Viertel ist ein Phänomen, dass unter dem Namen „Gentrifizierung“ den Prozess der gesellschaftlichen Spaltung in Wohngebieten beschreibt. In diesen Quartieren geht der Modernisierung eine Zeit der Verwahrlosung voraus.

Erst wenn das Gefälle zwischen den erwirtschafteten Erträgen und den möglichen Mieten groß genug ist, fangen Investoren an, besagte Region aufwerten zu wollen. Die Luxussanierung ist somit weder der Anlass der Verdrängung noch der Grund für einen Zuzug finanzstarker Mieter.

Luxussanierung Tipps für Vermieter und Mieter

Das Fazit – Mieter müssen nicht alles dulden

Modernisierungsmaßnahmen bis zu einem gewissen Grad müssen von Ihnen als Mieter geduldet werden. Insbesondere dann, wenn die Energieeffizienz der Wohnstatt und die Wohnqualität verbessert werden sollen. Dann müssen Sie sich in der Regel mit einer Mieterhöhung abfinden.

Allerdings darf der Vermieter nicht übertreiben. Eine Sanierung, die den ortsüblichen Standard übertrifft, müssen Sie nicht akzeptieren. Auch im Härtefall sind Sie rechtlich geschützt. Während der Umbauten haben Sie das Recht auf eine Ersatzwohnung oder ein Hotelzimmer, das dem Vermieter in Rechnung gestellt werden kann. Gegebenenfalls können Sie eine Mietminderung veranlassen. Selbstredend kann der Vermieter bei Beschädigung an Ihrem Eigentum in Regress genommen werden.

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