Immobilienzwangsversteigerungen in München – findet man hier noch Schnäppchen?

Was für den einen ein großer Verlust ist und meist aus großem Pech resultiert, kann für andere Immobilienkäufer durchaus großes Glück und ein rentables Schnäppchen bedeuten. Doch wie lukrativ sind Zwangsversteigerungen von Immobilien in München heute noch und lohnt es sich, in den Bieterkampf einzusteigen?

Wo findet man Immobilienzwangsversteigerungen in München?

Sollten Sie sich für Zwangsversteigerungen interessieren, können Sie Termine und Informationen zu den jeweiligen Immobilien über verschiedene Portale der Stadt München einholen. Erste Anhaltspunkte zu Zwangsversteigerungen von Immobilien in München bietet beispielsweise das Amtsgericht München. Da täglich mehr als 120 Zwangsversteigerungen in ganz Deutschland annonciert sind, werden Sie sicherlich auch schnell auf dem Münchner Immobilienmarkt fündig.

Sie finden die veröffentlichten Zwangsversteigerungen entweder im Amtsblatt der Gerichte, durch Aushänge direkt im Gericht, in Zeitungen und auf verschiedenen Zwangsversteigerungsportalen online wie hanmark.de, zvg.com, zvg-portal.de und versteigerungspool.de.
Die Aushänge und Portale geben Ihnen bereits vorab Informationen zur Adresse der Immobilie und dem Versteigerungstermin sowie Fotos, Grundrisse und einer Kurzfassung des Gutachtens.

Lohnt sich der Immobilienkauf bei Zwangsversteigerungen in München?

Mit der entsprechenden Vorbereitung können Sie bei Zwangsversteigerungen möglicherweise wahre Immobilienschnäppchen in München finden. Dabei gibt es allerdings einige Dinge, auf die Sie dringend achten sollten, damit die zwangsversteigerte Immobilie Ihnen mehr Glück bringt als den vorherigen Besitzern.
Vorab so viele Informationen wie möglich über die Immobilie einholen

Damit Sie einschätzen können, ob die zwangsversteigerte Immobilie in München Ihr Geld wert ist und nicht mit unerwarteten Überraschungen aufwartet, sollten Sie vorab so viele Informationen wie möglich einholen. Dazu können Sie das Exposé, das von den Gerichten veröffentlicht wird, studieren und sich einen ersten groben Eindruck verschaffen. Hier finden Sie erste Informationen zu Lage und Zustand der Immobilie.
Allerdings sollten Sie sich nicht allein auf die Informationen aus dem Exposé verlassen. Nehmen Sie sich die Zeit für eine Außenbesichtigung und sehen Sie sich die Immobilie selbst an. So können Sie meist schon eine grobe Einschätzung zur Bausubstanz machen und sich selbst von der Nachbarschaft überzeugen. Mit etwas Glück sind die Nachbarn oder Vorbesitzer bereit, Ihnen Auskunft über die Immobilie zu geben und Ihnen eine Besichtigung zu erlauben. Bei einer Zwangsversteigerung haben Sie kein Anrecht auf eine Besichtigung.

Klären Sie die Immobilienfinanzierung und das Budget

Auch, wenn die Klärung einer Vollfinanzierung bei zwangsversteigerten Immobilien durch die Unwissenheit bezüglich des endgültigen Kaufpreises schwierig ist, sollten Sie, wie bei jedem Immobilienkauf, vorab die Möglichkeiten Ihrer Finanzierung und deren Konditionen klären. So können Sie einschätzen, wie groß Ihr Budget ist und ob die zwangsversteigerte Immobilie in München überhaupt finanzierbar ist.

Unsere Tipps zur Finanzierung:

  • Erst die Finanzierung klären, dann in ein Haus verlieben.
  • Kostenlose Sondertilgungen im Kreditvertrag sind sehr hilfreich.
  • Bei der Kalkulation der monatlichen Tilgungsrate sollten Sie nicht vergessen, dass auch Nebenkosten auf Sie zukommen.
  • Informieren Sie sich zu möglichen Förderungen.
  • Werfen Sie einen Blick in unseren Blogpost zur Immobilienfinanzierung für weitere Tipps und Tricks!

Finanzielle Grenzen bei der Zwangsversteigerung setzen

Hat die Bieterstunde begonnen, so kann es sehr verlockend sein, sich von den Geboten mitreißen zu lassen und mehr zu bieten, als man sich leisten könnte. Daher ist es sinnvoll, vorab eine persönliche finanzielle Grenze festzulegen, die auf keinen Fall überschritten werden darf.
Da Notar- und Maklerkosten entfallen, werden bei Zwangsversteigerungen oft lockere finanzielle Grenzen gesetzt. Dabei sollten Sie jedoch bedenken, dass Gerichtskosten anfallen und die Grunderwerbssteuer ebenfalls gezahlt werden muss. Die Kosten für die Grundsteuer liegen, je nach Bundesland, bei etwa 3,5% des Kaufpreises, die Gerichtskosten (Zuschlagsgebühr) orientieren sich ebenfalls an der Höhe des Gebots.
Insgesamt sollten Sie für die zusätzlichen, durch die Zwangsversteigerung verursachten Kosten, etwa 5% der Kaufsumme veranschlagen.

Des weiteren sollten Sie stets einen Puffer für Reparaturen, Modernisierungen oder Sanierungen einplanen, da Sie den tatsächlichen Zustand der Immobilie möglicherweise nicht kennen.

Auch kann es sein, dass Vorbesitzer oder Mieter noch in der Immobilie wohnen. Falls Sie die Immobilie schnellstmöglich selbst nutzen oder renovieren möchten, kann das für Sie sehr ungünstig sein. Im besten Fall erreichen Sie einen freundlichen Dialog mit den derzeitigen Bewohnern und finden eine faire Lösung für beide Parteien. Sollte eine friedliche Einigung nicht möglich sein, bleibt Ihnen als Ausweg das Einreichen einer Räumungsklage. Allerdings sind mit Zwangsräumungen nicht selten Kosten im fünfstelligen Bereich für Sie verbunden.

So laufen Zwangsversteigerungen für Immobilien in München ab

Noch bevor Sie an der Zwangsversteigerung in München teilnehmen, sollten Sie sich über die Art der Versteigerung klar werden. Allgemein wird in Zwangsvollstreckung (Vollstreckungsversteigerung) oder Aufhebung der Eigentümergemeinschaft (Teilungsversteigerung) unterschieden. Die Zwangsversteigerung wird von einem oder mehreren Gläubigern des Eigentümers vollzogen, letztere von den Miteigentümern selbst. Die Teilungsversteigerung weicht in einigen Punkten von der Zwangsversteigerung ab, weshalb Sie sich genauere Informationen zu der zu versteigernden Immobilie einholen sollten.

Nachdem Sie auf dem Amtsgericht München angekommen sind, Ihren Personalausweis vorgelegt und die Sicherheitsleistung von 10% des ermittelten Verkehrswerts in Form einer Bankbürgschaft oder eines Schecks hinterlegt haben, können Sie an der Zwangsversteigerung teilnehmen. Sobald der Rechtspfleger den Inhalt des Grundbuchs wiedergegeben und alle Besonderheiten der Immobilie verlesen hat, wird das Mindestgebot genannt und die Bieterstunde beginnt. Der Begriff “Bieterstunde” ist dabei irreführend, da die Dauer normalerweise auf 30 Minuten angesetzt wird. Sie kann allerdings auch über die 30 Minuten hinaus andauern. Wurde der neue Eigentümer verkündet, so ist die Bieterstunde beendet und alle Rechte und Pflichten gehen an den neuen Eigentümer über. Dieser hat anschließend 6 Wochen Zeit, um die Finanzierung für die Immobilie zu sichern und anschließend den Kaufpreis an das Gericht zu zahlen.
Diese Frist sollten Sie dringend einhalten, da die Gläubiger aus dem Verfahren in dem Sie Ihre neue Immobilie erworben haben, in diesem Fall das Recht haben, eine erneute Versteigerung oder andere Vollstreckungsmaßnahmen zu fordern, die sich in diesem Fall auch an Sie richten.

Unser Tipp: Nehmen Sie vor Ihrem geplanten Termin an ein oder mehreren Zwangsversteigerungen in München als Zuschauer teil. Dadurch machen Sie sich bereits mit dem Ablauf der Bieterstunde vertraut und können anfallende Fragen im Vorfeld klären.

Fazit: Lohnen sich Zwangsversteigerungen von Immobilien in München?

Gerade in München, wo die Immobilienpreise so hoch sind wie sonst nirgends in Deutschland und wo für das Ansteigen der Preise kein Ende in Sicht zu sein scheint, wirken Zwangsversteigerungen für Privatanleger sehr verlockend. Doch, dass man bei Zwangsversteigerungen Immobilien für bis zu 30% unter ihrem tatsächlichen Wert kaufen kann, ist nur noch selten der Fall.
Denn nicht nur private Immobilienkäufer, die auf der Suche nach dem perfekten Zuhause oder einer ersten Kapitalanlage sind, zeigen immer mehr Interesse an Zwangsversteigerungen – auch zahlungskräftige Großinvestoren wollen die Chance nutzen. Dadurch kann es gerade in Großstädten wie München, wo die Nachfrage weitaus größer als das Angebot ist, zu einer regelrechten Professionalisierung der Zwangsversteigerungen kommen.

Das verringert die Chance für private Käufer auf günstige Schnäppchen – am Ende zählt bei Zwangsversteigerungen ausschließlich, wer bereit ist den höchsten Preis zu zahlen. Aus diesem Grund lohnen sich Zwangsversteigerungen für Immobilieninteressenten in München nur bedingt. Bringen Sie ausreichend Budget mit, haben Sie Zeit und Mühe in die Vorbereitung gesteckt und Erfahrungen bei anderen Zwangsversteigerungen in München gesammelt, könnten Sie jedoch Glück haben und Ihre Traumimmobilie ergattern.

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