Der Wohnungsmarkt in München

Kaum ein Immobilienmarkt in Deutschland ist so hart umkämpft wie der Wohnungsmarkt in München. Oft ist in diesem Zusammenhang von einer “Immobilienblase” die Rede, von zu hohen Preisen und sehr langer Suche nach einer geeigneten Wohnung. Doch wie schätzen Experten die Situation auf dem Wohnungsmarkt der bayerischen Landeshauptstadt ein?

Als Immobilienmakler in München sind wir von Citigrund Immobilien auf dem Münchner Immobilienmarkt zuhause. Im folgenden Blog Post schildern wir unsere Sicht der Dinge und geben einen Ausblick zu künftigen Entwicklungstendenzen.

Die aktuelle Situation am Wohnungsmarkt in München

Man kann es nicht leugnen, München ist und bleibt ein teures Pflaster. Seit 2010 scheinen die Immobilienpreise nur einen Weg zu kennen: steil nach oben. Das niedrige Zinsniveau und die Bedenken hinsichtlich der Stabilität des Euros führten und führen vermehrt zur Investition in Immobilien. Doch schon damals war München eine beliebte Stadt in der das Angebot an Immobilien knapper war als die Nachfrage. Somit kam es zu einem sprunghaften Preisanstieg.

Hohe Mietpreise sind ein gängiger Standard

Trotz der gestiegenen Preise ließ die Beliebtheit Münchens nicht nach, gemäß des Gesetzes von Angebot und Nachfrage erhöhten sich die Preise also kontinuierlich weiter. Inzwischen sind Erstbezugsmieten von rund 20 €/m2 vor allem in den besseren Lagen ein gängiger Standard.

Wohnungen in München sind beliebte Investitionsobjekte

Zum Zentrum hin werden sogar Mieten von durchschnittlich 25 €/m2 gezahlt. Am Stadtrand findet man aber auch noch Wohnraum für 18 €/m2.
Die Kaufpreise am Wohnungsmarkt in München steigen noch rasanter als die Mietpreise. Hier können Wachstumsraten zwischen 5 – 10 % pro Jahr realisiert werden. Wohnungen in München sind nicht ohne Grund beliebte Investitionsobjekte. Auch hier gilt: Lage ist alles.

Keine Abkühlung in Sicht

Am Stadtrand finden sich Wohnungen mit einem Kaufpreis von rund 8.000 €/m2, im Stadtzentrum werden Preise von bis zu 18.000 €/m2 aufgerufen und auch gezahlt.
Die Zahlen verdeutlichen die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt in München. Doch solange die steigenden Preise weiterhin auf rege Nachfrage treffen und auch bezahlt werden, ist keine Abkühlung der Situation in Sicht.

Warum ist die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt in München so hoch?

Während die gesamtdeutsche Bevölkerung im Durchschnitt als überaltert gilt, zeigt sich bei der Bevölkerungspyramide Münchens ein ganz anderes Bild. Hier ist besonders die Gruppe der 20- bis 40-Jährigen stark vertreten, was München erfreulicherweise zur jüngsten Stadt Deutschlands macht. Doch was zieht junge Menschen nach München und was motiviert sie zum bleiben?

Diese Frage kann ganz einfach beantwortet werden: die attraktiven Arbeitsplätze. München ist der beliebteste Standort für Unternehmen in Deutschland – fast 100.000 Unternehmen sind in der bayerischen Landeshauptstadt zuhause.

Steigende Bevöklerungszahlen in München

Regionale Unternehmen, die großen DAX-Unternehmen wie BMW, Allianz und Siemens, aber auch Global Player wie Google, Intel und Microsoft sorgen dafür, dass es junge Menschen aus ganz Deutschland nach München zieht. Auch als Studienstandort wird München durch die Präsenz von bekannten Unternehmen stark aufgewertet, denn die Chance auf Praktika und Studentenstellen bei namenhaften Unternehmen sind hier sehr hoch. Es ist also nicht verwunderlich, dass die Einwohnerzahl Münchens schon allein aufgrund der Zuwanderung immer weiter steigt. Dabei ist die Zahl an Zuwanderern seit Jahren deutlich höher als die Zahl der Auswandernden. Doch nicht nur die Zuwanderung aus Deutschland und dem Ausland sorgen für das stetige Bevölkerungswachstum Münchens. Auch in Sachen Geburten ist München mal wieder Spitzenreiter: nirgendwo in Deutschland kommen so viele Neugeborene zur Welt wie in Münchens Krankenhäusern. Natürlich sind nicht alle Kinder die in Münchens Krankenhäusern zur Welt kommen automatisch Einwohner Münchens, denn auch aus dem Umland kommen Schwangere zur Entbindung in die städtischen Kliniken. Dennoch zeigt die hohe Anzahl an Geburten, dass sich die Münchner in ihrer Stadt wohlfühlen und langfristig bleiben möchten.

München besticht nicht nur mit den exzellenten Arbeitsplätzen, sondern auch mit seinen unzähligen Möglichkeiten, der guten Anbindung in weitere Teile Deutschlands und Europas und mit seiner historischen Altstadt. Als ansässiger Immobilienmakler können wir gut verstehen, warum man sich in München wohl und zuhause fühlt.

Nicht genügend Neubauten für den Münchner Wohnungsmarkt

Die Bevölkerung Münchens wächst jährlich um bis zu 20.000 Einwohner an. Während im Durchschnitt nur 7.000 neue Wohnungen fertig gestellt werden. Hier besteht eine Lücke, welche den Wohnraum noch weiter verknappt. Vor allem wenn man bedenkt, dass in München durchschnittliche 2 Personen in einem Haushalt wohnen.
Von den neugebauten Immobilien werden nur rund 40 % im Anschluss vermietet. Das Anmieten einer Wohnung ist aber besonders für zuwandernde Berufseinsteiger die einzige Möglichkeit Wohnraum zu beziehen, denn welcher Berufseinsteiger kann den Kauf einer Wohnung in München finanzieren? Auch hier ergibt sich also wieder eine angespannte Situation für den Wohnungsmarkt in München.

Ältere Menschen in großen Wohnungen

Ein weiteres Problem auf dem Münchner Wohnungsmarkt: besonders Familien finden kaum noch geeignete Wohnungen. Denn gerade Wohnungen mit 4 Zimmern oder mehr sind auf dem Markt nur sehr begrenzt verfügbar. Das liegt unter anderem daran, dass gerade älter Menschen oftmals alleine große Wohnungen bewohnen. Nicht weil sie das unbedingt wollen, sonder weil sie müssen. Aufgrund alter Mietverträge zahlen diese nämlich oft noch recht moderate Mietpreise, welche immer nur Schritt für Schritt erhöht werden können. Würden diese Menschen nun in eine neue, kleinere Wohnung umziehen wollen, müssten Sie oftmals deutlich mehr für weniger Wohnraum zahlen. Viele können sich das mit Ihrer Rente schlicht und ergreifend einfach nicht leisten und müssen deshalb in Ihrer Wohnung wohnen bleiben, die Ihnen eigentlich viel zu groß ist.

Beliebte Stadtteile in München

Im abwechslungsreichen München findet jeder das perfekte Viertel für sich – dort dann auch eine Wohnung zu finden, stellt jedoch eine große Herausforderung dar.

Wer Wert auf viel Grün in der Umgebung legt, beispielsweise um mit den Kindern oder dem Hund nach draußen zu gehen, der ist in Schwabing und Freimann gut aufgehoben.

Familien fühlen sich besonders im Münchner Osten sehr wohl, als das kinderreichste Viertel gilt Trudering. In der Maxvorstadt wohnen überwiegend Singles und junge Paare, aber auch in der Ludwigsvorstadt / Isarvorstadt können gleichgesinnte gefunden werden. Für den geruhsamen Lebensabend sind Sendling und Erding eine gute Wahl.

Steigende Wohnungspreise auch im Münchner Umland

Da akute Wohnungsknappheit in München und die stetig steigenden Miet- und Kaufpreise lassen auch das Münchner Umland nicht unberührt. Hier suchen die Menschen nämlich ebenfalls verstärkt nach Wohnraum, was ebenfalls zu steigenden Preisen führt. Allen voran in Starnberg, wo bereits jetzt schon ein Münchner Niveau erreicht sein sollte.

Aber auch in Dachau, Gräfeling, Germering, Garching oder Trudering – überall steigen die Immobilienpreise rasant und nähern sich zunehmend dem Münchner Niveau an.

München bleibt ein teures Pflaster

München bleibt weiterhin ein teures Pflaster. Bis 2030 soll die Bevölkerung auf schätzungsweise 1,8 Millionen Einwohner anwachsen. Es steht weiterhin nicht in Aussicht, dass jährlich mehr als 8.500 Wohnungen gebaut werden. Somit bleibt das Defizit zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage in München bestehen und damit auch die hohen Preise für Wohnungen.
Die angespannte Situation wird sich erst legen können, wenn die Preise so hoch werden, dass sie auf weniger Nachfrage treffen oder es einfach keinen Platz mehr für Wachstum in München gibt. Experten bemängeln bereits jetzt, dass München nicht hoch genug gebaut wurde und somit wertvoller Wohnraum verloren geht.

Chancen bietet das Münchner Umland, das bereits jetzt stark im Kommen ist. Hier kann man den Wohnungspreisen der Großstadt entfliehen, ist aber dennoch gut genug angebunden um von den Vorteilen Münchens zu profitieren. Eine immer weiter steigende Nachfrage wird aber auch hier für das Anziehen der Preise sorgen.

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