Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf – das sollten Sie beachten

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Dann sollten Sie auf jeden Fall auch die Spekulationssteuer im Blick haben. Denn diese kann den erzielten Gewinn aus Ihrem Immobilienverkauf erheblich mindern.

Als erfahrener Immobilienmakler in München haben wir ebenfalls täglich mit der Steuerproblematik beim Immobilienverkauf zu tun. Deshalb informieren wir Sie hier näher zur Spekulationssteuer und was Sie beachten müssen.

Was ist die Spekulationssteuer?

Grundsätzlich werden beim Verkauf und Kauf von Immobilien Steuern fällig. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, dann müssen Sie Grunderwerbssteuer zahlen. Umgedreht muss unter Umständen beim Verkauf auf den erzielten Gewinn Steuer gezahlt werden – die Spekulationssteuer.

Das bedeutet im konkreten Fall, dass, wenn Sie eine Immobilie zum Beispiel für 400.000 € erwerben und diese für 500.000 € wieder verkaufen, auf die Gewinnspanne von 100.000 € die Spekulationssteuer gezahlt werden muss. Vom Prinzip ist das in etwa wie eine Art Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn aus einem privaten Geschäft.

Doch die Spekulationssteuer muss nicht immer abgeführt werden. Unter bestimmten Bedingungen und Umständen beim Immobilienverkauf, wie zum Beispiel Scheidung, Erbe oder Alter, entfällt die Steuer oder kann zumindest minimiert werden.

Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Ob eine Spekulationssteuer anfällt oder nicht, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wurde die Immobilie vom Besitzer selbst bewohnt? Wie lange ist die Immobilie schon im Besitz des Verkäufers?

Hat der Verkäufer die Immobilie seit dem Bauende oder dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt, fällt keine Spekulationssteuer an. Das gilt auch, wenn der Eigentümer der Immobilie diese im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren bewohnt hat. Die Spekulationssteuer entfällt ebenfalls, wenn der aus dem Verkauf resultierende Gewinn unter 600 € liegt bzw. bei gemeinsam veranlagten Ehepartnern unter 1200 €.

Wurde die Immobilie nicht selbst genutzt, beträgt die Frist für die Spekulationssteuer in der Regel zehn Jahre. Nach Ablauf dieser Frist können Immobilien in jedem Fall ohne das Anfallen der Spekulationssteuer privat verkauft werden. Sprich, wenn Sie die Immobilie zum 01.03.2020 gekauft haben, können Sie sie ab dem 02.03.2030 ohne anfallende Spekulationssteuer verkaufen.

Sonderregelungen zur Spekulationsfrist

Die Regelungen zum Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie gelten auch für Zweitwohnungen und Ferienwohnungen.

Außerdem beziehen die eigenen Wohnzwecke auch die Familie mit ein. Steuerlich betrachtet zählen allerdings nur die eigenen Kinder zur Familie und auch nur dann, wenn für sie noch Kindergeld bezogen wird. So liegt zum Beispiel auch dann Eigennutz vor, wenn die Immobilie mietfrei von einem eigenen Kind bewohnt wird.

Wird die Immobilie von anderen Verwandten genutzt, dann wird in der Regel der Wertzuwachs beim Verkauf besteuert. Das gleiche gilt, wenn ein ehemaliger Lebenspartner nach der Haushaltsauflösung die Immobilie bewohnt – auch dann gilt keine Eigennutzung.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Spekulationssteuer nur anfällt, wenn eine nicht selbst bewohnte Immobilie vor der 10-Jahres-Frist verkauft wird. Es fällt außerdem keine Spekulationssteuer an, wenn die Immobilie in den zwei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt wurde.

Erbschaft und Spekulationssteuer

Eine geerbte Immobilie stellt den Erben vor eine schwierige Entscheidung: Soll die Immobilie veräußert, vermietet oder selbst genutzt werden. Oft kommt es nicht in Frage, die Immobilie selbst zu nutzen. Mit dem geplanten Verkauf kommen somit auch viele Fragen zum Thema Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer auf. Ein häufiger Fehler ist die Annahme, dass das Erbe einer Immobilie den Beginn der Spekulationsfrist markiert. Dem ist allerdings nicht so, denn die Spekulationsfrist wird vom Erblasser übernommen. Die Erbschaftssteuer ist separat zu entrichten.

Spekulationssteuer beim Grundstücksverkauf

Bei dem Verkauf eines unbebauten Grundstücks liegt hinsichtlich der Spekulationssteuer eine Besonderheit vor. Unbebaute Grundstücke können nicht selbst genutzt bzw. bewohnt werden. Somit fällt im Regelfall die Spekulationssteuer bei einem gewinnbringenden Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist immer an.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Für die Spekulationssteuer existiert kein fester Wert, wie zum Beispiel bei der Kapitalertragsteuer. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom Wertzuwachs der betreffenden Immobilie und dem Einkommensteuersatz des Verkäufers ab.

War die Immobilie vermietet, dann wird der Anschaffungswert um die vor dem Finanzamt geltend gemachten Abschreibungen gemindert.

Spekulationssteuer mindern dank Veräußerungskosten

Eine Möglichkeit, die Spekulationssteuer zu mindern sind die Veräußerungskosten. Diese werden vom erzielten Gewinn abgezogen, was somit den zu versteuernden Betrag mindert. Abzugsfähige Kosten sind unter anderem:

• Kosten für die Bewerbung des Verkaufs (Anzeigen, Werbung, usw.)
• Maklergebühren
• Notargebühren
• Renovierungskosten und Reparaturkosten
• Abfindungszahlungen
• Kosten für die Erstellung eines Energieausweises
• Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens
• Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung
• …

Gerne beraten wir Sie vor dem Verkauf, welche Möglichkeiten hier bestehen oder vermitteln ihnen einen zuverlässigen Steuerberater aus unserem Netzwerk an Kooperationspartnern.

Beispielrechnung: Spekulationssteuer

Verkaufspreis der Immobilie 240.000 €
Anschaffungspreis 180.000 €
Veräußerungskosten 30.000 €
Zu versteuernder Gewinn 30.000 €
Persönlicher Steuersatz 30%
Zu zahlende Spekulationssteuer: 9.000 €

Verkauf mehrerer Immobilien

Alles bisher erläuterte bezieht sich auf private Verkäufe von Immobilien. Doch wo hört die private Veräußerung auf und wo beginnt der gewerbliche Handel?

Werden regelmäßig Immobilien veräußert, dann gelten die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels nach §14 EStG nach dem weitere Steuern fällig werden. Das ist dann der Fall, wenn mindestens drei Immobilien in fünf Jahren verkauft werden.

Sobald innerhalb der genannten Frist eine dritte Immobilie veräußert wird, können die ersten beiden Verkäufe rückwirkend besteuert werden.

Sie wollen mehr wissen oder Ihre Immobilie verkaufen?

Bereits seit über 35 Jahren sind wir auf dem Münchner Immobilienmarkt tätig. Wir sind Ihre Experten vor Ort und kennen uns bestens mit den regionalen Gegebenheiten aus. Wir stehen Ihnen mit Sachlichkeit und Sorgfalt zur Seite – ab der ersten Beratung.

Gerne beraten wir Sie auch zum Verkauf Ihrer Immobilie und erläutern Ihnen die weiteren Feinheiten zur Steuerthematik im Detail. Vereinbaren Sie einfach einen unverbindlichen & kostenfreien Beratungstermin. Sprechen Sie mit uns.

Das könnte Sie auch interessieren