Immobilie in der Scheidung – was tun?

Trennt sich ein Ehepaar, wird es mit vielen Fragen konfrontiert. Eine trifft Sie meist ganz unvorbereitet: Was soll mit der gemeinsamen Immobilie geschehen?

Ohne Ehevertrag werden die meisten Ehen in Deutschland rechtlich gesehen als Zugewinngemeinschaften betrachtet. Die Verteilung des Vermögens erfolgt in diesem Fall über den sogenannten Zugewinnausgleich. Somit wird das Vermögen und Vermögensgegenstände, wie eine Immobilie, nach der Scheidung gleichermaßen aufgeteilt. Doch wie teilt man eine Immobilie auf?

Zugewinngemeinschaft – was steckt dahinter?

Die meiste Ehen in Deutschland werden ohne Ehevertrag geschlossen mit der Folge, dass die Ehepartner ab dem Zeitpunkt der Eheschließung in einer Zugewinngemeinschaft leben.

Vom Grundsatz bedeutet das, dass alle Vermögenswerte, welche in die Ehe eingebracht werden, jeweils im Besitz des jeweiligen Ehepartners bleiben. Gleiches gilt grundsätzlich auch für während der Ehe hinzugewonnene Vermögenswerte – bei der Scheidung gibt es jedoch eine Besonderheit. Trennen sich die Eheleute und hat einer der Ehepartner während der Ehe mehr Vermögen hinzugewonnen als der andere, hat zweiter einen Anspruch auf einen Teil dieses Vermögens.

Am Beispiel erklärt: Bei einer Scheidung wird ermittelt, wie viel Vermögen vorher da war und welches Vermögen zum Zeitpunkt der Scheidung da war. Während der Ehe hat zum Beispiel die Frau ein Vermögen von 100.000 € hinzugewonnen, während das Vermögen des Mannes um 50.000 € angestiegen ist.

Die Differenz zwischen dem zugewonnenen Vermögen beträgt 50.000 € – der Ehegatte kann jetzt einen Zugewinnausgleich in der Höhe der Hälfte des Betrages geltend machen: 25.000 €.

Achtung: Vermögenswerte in Folge einer Erbschaft oder Geschenke werden beim Vermögensausgleich nicht berücksichtigt.

Zugewinngemeinschaft & Haus – so wirkt sich die Scheidung auf das Haus aus

Die Zugewinngemeinschaft wirkt sich natürlich auch auf eine gemeinsame Immobilie aus. Das Problem dabei ist, dass es sich bei dem Zugewinnausgleich konkret um eine Geldforderung handelt und keine anderen materiellen Güter beinhaltet. Der Zugewinnausgleich gilt auch dann, wenn einer der Ehepartner als alleiniger Eigentümer der Immobilie eingetragen ist.

Ein Ehepaar hat zum Beispiel während der Ehe ein Haus gekauft, gebaut oder modernisiert. Der Mann ist als alleiniger Eigentümer eingetragen, das Haus ist bereits abbezahlt und insgesamt 450.000 € wert. Sonstiges Vermögen konnte nicht aufgebaut werden. Da der Mann in diesem Fall laut Grundbuch Alleineigentümer der Immobilie ist, hat die Frau im Scheidungsfall einen Anspruch auf 225.000 € Zugewinnausgleich.

Ratgeber: Immobilie in der Scheidung

Wenn eine Scheidung unvermeidbar ist, steht man vor der Frage, was mit der gemeinsamen Immobilie passieren soll. Man kann sie ja schwer in der Mitte durchsäge – oder doch?
In unserem Ratgeber zeigen wir Ihnen Optionen, die Sie im Falle einer Scheidung mit Ihrer Immobilie haben.

Scheidung mit gemeinsamer Immobilie

Sind beide Ehepartner als Eigentümer der Immobilie eingetragen, entsteht für beide Eheleute der hälftige Anspruch am Wert der Immobilie. Sprich, egal ob Alleineigentümer oder gemeinsamer Besitz der Immobilie – der Vermögenswert “Immobilie” muss auf jeden Fall geteilt werden.

Nun lässt sich eine Immobilie aber nicht so einfach in zwei Teile teilen und jedem Ehepartner ein Stück zuweisen. Entsprechend gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie Sie mit Ihrer Immobilie bei der Scheidung umgehen können:

Realteilung der Immobilie nach der Scheidung

Tatsächlich gibt es mit der Realteilung doch die Möglichkeit, die Immobilie in zwei Teile zu teilen. Dabei wird die Immobilie in zwei Wohneinheiten umgebaut, um nach der Scheidung getrennt darin wohnen zu können.

Diese Lösung erweist sich jedoch nur in den wenigsten Fällen als praktikable Lösung. Zum einen, weil die Immobilie sich oft baulich nicht entsprechend teilen lässt, zum anderen können die Ex-Partner damit keinen klaren Schnitt machen.

Auszahlung eines Partners bei der Immobilie in der Scheidung

Insbesondere dann, wenn die Ehepartner gemeinsame Kinder haben, ist die Auszahlung eines Partners eine praktische Lösung. Der andere Partner bewohnt dann weiterhin die Immobilie, so können die Kinder zum Teil in ihrem gewohnten Umfeld bleiben. Finanziell kann diese Lösung jedoch zum Problem werden, denn der andere Ehepartner hat den Anspruch auf die Auszahlung seines Anteils. Und oftmals sind bei dem bleibenden Ehepartner nicht die notwendigen finanziellen Mittel vorhanden. Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt oder die Bank bewilligt keinen Kredit, muss eine andere Einigung getroffen werden.

Teilungsversteigerung der Immobilie bei der Scheidung

Können sich die Scheidungsparteien nicht einigen, kommt es zur denkbar schlechtesten Lösung: die Teilungsversteigerung. Diese wird oftmals infolge einer Gerichtsentscheidung angesetzt. Die Teilungsversteigerung sollte unbedingt vermieden werden, denn in einer Versteigerung wird in den seltensten Fällen ein so guter Preis, wie es bei einem freien Verkauf durch einen Immobilienmakler der Fall wäre, erzielt. Vom Versteigerungserlös werden außerdem die Gerichts- und Gutachterkosten abgezogen.

Immobilie verkaufen nach der Scheidung

Es ist in der Regel die einfachste und sauberste Lösung für Ihre Immobilie in der Scheidung: der Immobilienverkauf.

Der Verkauf Ihrer Immobilie bei der Scheidung bringt Ihnen gleich mehrere Vorteile. Von dem Erlös kann der Zugewinnausgleich bestritten werden, offene Kredite beglichen werden – Achtung, Vorfälligkeitsentschädigung beachten – und es bleibt meist immer noch ausreichend Geld übrig, um beiden Ehepartnern einen neuen Start ins Leben zu ermöglichen.

Zudem ermöglicht der Verkauf einen sauberen Schnitt im Leben der Ehepartner, sodass jeder anschließend seiner Wege gehen kann.

Scheidung – Haus auf Kinder übertragen

Eine weitere Lösung wäre es, die Immobilie an die gemeinsamen Kinder zu übertragen. Sind die Kinder noch minderjährig, muss ein Vormundschaftsgericht eine Zustimmung dazu erteilen. Die Überschreibung eines so wertvollen Vermögensgegenstand sollte finanziell gut überlegt sein. Sie eignet sich weniger bei belasteten Immobilien. Außerdem verursacht eine Überschreibung Kosten, wie beispielsweise die Grundsteuer oder Versicherungsbeiträge.

Es ist auch möglich, dass nur ein Elternteil seinen Anteil an die gemeinsamen Kinder verschenkt um die Notwendigkeit einer Auszahlung zu vermeiden. Dieser Schritt muss selbstverständlich mit dem anderen Partner abgesprochen werden.

Was passiert mit einer verschuldeten Immobilie bei der Scheidung?

Eine Kreditbelastung ist nahezu der Standardfall bei Scheidungen mit Immobilie. Das Haus wurde vor Jahren gemeinsam gekauft und mit Hilfe der Bank finanziert. Üblicherweise haben beide Ehepartner den Kreditvertrag bei der Bank unterschrieben und sind somit noch immer beide verpflichtet die Raten des Kredites zu bedienen. Dabei spielt für die Haftung keine Rolle, ob nur noch einer der beiden Ehepartner das Haus bewohnt oder sich beide in einer Scheidung befinden.

Bei der Variante, in der ein Ehepartner die Immobilie weiter bewohnt und den anderen auszahlt, muss gemeinsam mit der Bank eine Vereinbarung zum Ausgleich getroffen werden. Nach der Abwicklung des Ausgleichs ist der betreffende Ehepartner aus dem Kreditvertrag zu streichen, auch das Grundbuch sollte berichtigt werden.

Immobilie in der Scheidung behalten oder verkaufen

Sollen Sie die Immobilie nun behalten oder doch lieber verkaufen? Besonders wenn die Bedürfnisse von Kindern mit berücksichtigt werden müssen, tendieren viele Ehepartner in der Scheidung dazu, dass einer im Haus oder der Wohnung wohnen bleibt. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass die finanziellen Verhältnisse sowie der Zugewinnausgleich geklärt sind. Was sich oftmals als unüberwindbare Hürden erweisen.

Für den Verkauf spricht, dass es sowohl finanziell als auch emotional die einfachste Lösung ist. Der Zugewinnausgleich kann beglichen werden und die Ex-Partner können einen sauberen Strich unter Ihre Ehe ziehen.

Zuerst Wert ermitteln lassen

In jedem Fall sollten Sie zunächst den Wert Ihrer Immobilie bestimmen. Dazu können Sie zum Beispiel unsere kostenfreie Onlinebewertung nutzen – hier bekommen Sie bequem eine erste Wertschätzung per Mail zugeschickt. Für einen exakten Immobilienwert, welcher auch für die Berechnung des Zugewinnausgleichs herangezogen werden kann, führen wir gerne eine fundierte Immobilienbewertung für Sie durch.