Was ist eine Zwischenfinanzierung und wie läuft sie ab?

Kaufinteressenten, deren Eigenkapital vorübergehend gebunden ist, haben die Möglichkeit, eine Zwischenfinanzierung aufzunehmen. Bei diesem handelt es sich um eine kurzfristige endfällige Immobilienfinanzierung, welche später durch ein langfristiges Darlehen ersetzt wird. Ein solcher Überbrückungskredit ist vor allem dann von Vorteil, wenn Sie jetzt ein Haus kaufen möchten, aber auf das dafür nötige Eigenkapital noch keinen Zugriff haben.

Das kann etwa der Fall sein, wenn jemand seine bestehende Immobilie gegen ein neues Eigenheim tauschen will. Doch auch wenn Sie Geld aus Ihrer Lebensversicherung erwarten, ist es denkbar, eine Zwischenfinanzierung zu beantragen. Diese fungiert dann als Überbrückung, bis das gebundene Kapital zur Verfügung steht.

So funktioniert eine Vorfinanzierung bzw. Zwischenfinanzierung

Die Begriffe Zwischenfinanzierung und Vorfinanzierung sind umgangssprachlich gleichbedeutend. Für Kreditinteressenten, die eine Immobilie erwerben wollen und in absehbarer Zeit einen größeren Geldbetrag erhalten, funktioniert eine Zwischenfinanzierung folgendermaßen:

Das passende Objekt finden

Als Erstes suchen sie sich ein passendes Objekt, z.B. ein Einfamilienhaus. Zu dessen Finanzierung schließt der Hauskäufer einen Immobilienkredit in Form eines klassischen Annuitätendarlehens ab. Für dieses benötigen sie normalerweise Eigenkapital. Hier kommt die Zwischenfinanzierung ins Spiel.

Zwischenfinanzierung beantragen

Eine Zwischenfinanzierung wird für eine Laufzeit von bis zu maximal zwei Jahren vereinbart. Die Höhe des Überbrückungskredits darf dabei höchstens den Wert des später ausgezahlten Eigenkapitals betragen. Das aus der Zwischenfinanzierung bereitgestellte Geld, welches die kreditgebende Bank als Eigenkapital betrachtet, setzen Sie nun zum Hauskauf ein. Auf diese Weise profitiert der Häuslebauer von günstigeren Kreditkonditionen.

Zwischenfinanzierung tilgen

Sobald der Darlehensnehmer wieder über sein Eigenkapital verfügen kann, tilgt er damit die Zwischenfinanzierung. Danach hat der Kreditnehmer nur noch die vereinbarten Raten der Baufinanzierung zu bedienen.

Wann benötigen Käufer eine Zwischenfinanzierung?

Brauchen Sie Geld für einen Immobilienkredit, weil Ihr Eigenkapital aktuell nicht abrufbar ist, dann können Sie eine Zwischenfinanzierung in Erwägung ziehen. Konkret kommt eine kurzfristige Kauf-Finanzierung dieses Typs in diesen Fällen infrage:

• zur Vermeidung einer Finanzlücke beim Hausbau
• beim Kauf einer neuen und Verkauf einer alten Immobilie
• beim Abschluss einer Anschlussfinanzierung mit geringerer Restschuld
• beim Kauf eines Hauses vor Zuteilungsreife des Bausparvertrags

Immobilienkauf durch Zwischenfinanzierung

Häufig entscheiden sich auch Personen für eine Zwischenfinanzierung, die eine neue Immobilie erwerben und dazu ihre bestehende Wohnung veräußern wollen. Dabei kommt es vor, dass der Kauf des neuen Objekts vor dem Verkauf der alten Immobilie stattfindet. Bis das gebundene Eigenkapital wieder bereitsteht, lässt sich der Erwerb mit einer passenden Zwischenfinanzierung realisieren.

Überbrückungskredit für Bausparer

Darüber hinaus kann ein Überbrückungskredit auch für einen Bausparer interessant sein. Hat dieser bereits sein Traumhaus gefunden, ehe der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, so fehlt ihm das Kapital für den Kauf. Die Lösung ist hier ebenfalls eine Zwischenfinanzierung. Über diese bekommt der Kreditnehmer finanzielle Mittel bereitgestellt, welche er als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringt. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, tilgen Sie den kurzfristigen Immobilienkredit einfach wieder.

Worin liegen die Vorteile einer Zwischenfinanzierung?

Die Zwischenfinanzierung überbrückt Zeiträume, in denen eingeplantes Eigenkapital nicht zur Verfügung steht.
Wie beschrieben, gibt es einige Fälle, in denen ein Überbrückungskredit sinnvoll sein kann. Zudem sprechen diese Vorzüge für eine Zwischenfinanzierung:

• sofortige Auszahlung
• bis zu 24 Monate Laufzeit möglich
• jederzeit zurückzahlbar
• bereitgestelltes Geld wird als Eigenkapital eingestuft

Für Darlehensnehmer ist dieses Argument oft entscheidend: Über die Zwischenfinanzierung bekommen sie das benötigte Kapital unmittelbar bereitgestellt. Weiterhin haben Sie bei diesem Typ der Immobilienfinanzierung bis zu zwei Jahre Zeit, um die Kreditschuld zurückzuführen. Bis zu diesem Datum leistet der Darlehensnehmer keinerlei Tilgungen, sondern lediglich Zinszahlungen.

Ebenfalls praktisch bei einer Zwischenfinanzierung

Die Zwischenfinanzierung darf innerhalb von 24 Monaten zu jedem gewünschten Zeitpunkt beglichen werden. Erhalten Sie Ihr gebundenes Eigenkapital etwa früher zurück, dann können Sie dieses direkt zur Tilgung nutzen. Dadurch spart der Hauskäufer effektiv Zinskosten.

Rücklagen und Baufinanzierung

Es reicht der Bank erst eine Zwischenfinanzierung aus, wenn ein entsprechender Vermögenswert vorhanden ist, um den Baukredit in absehbarer Zeit abzulösen. Aufgrund dessen wertet der Darlehensgeber die aus dem Überbrückungskredit ausgezahlten Finanzmittel als Eigenkapital. Das verschafft dem Kaufinteressenten einen weiteren entscheidenden Vorteil.

Kosten und Risiken eines Überbrückungskredits

Den genannten Vorteilen einer Zwischenfinanzierung stehen aber auch einige Nachteile gegenüber. Beispielsweise berechnet die Bank einen Zinsaufschlag für diesen Typ von Immobilienkauf Finanzierung. Der Grund dafür steckt in der Unsicherheit des Vermögenswerts. Hinterlegen Sie als Sicherheit für die Zwischenfinanzierung etwa eine Eigentumswohnung, so stellt sich die Frage, ob der avisierte Verkaufspreis tatsächlich realisiert wird.

Ist das nicht der Fall, kann es sein, dass der erzielte Erlös für die Rückzahlung des Überbrückungskredits nicht ausreicht. Diesem Risiko begegnet die Bank, indem sie einen Zinsaufschlag zwischen rund 1 und 5 Prozent erhebt. Die genaue Zinshöhe hängt jedoch von Ihrer persönlichen Bonität sowie vom allgemeinen Zinsniveau ab.

Bessere Sollzinsen für seinen Überbrückungskredit

Wer der Bank bereits eine:n Käufer:in für sein Eigenheim beziehungsweise einen Entwurf zum Immobilienkaufvertrag präsentieren kann, bekommt in der Regel bessere Sollzinsen für seinen Überbrückungskredit.

Des Weiteren sollten Sie vor Abschluss einer Zwischenfinanzierung sichergehen, dass Sie auf das noch gebundene Eigenkapital spätestens in 2 Jahren zugreifen können. Andernfalls fehlt dem Darlehensnehmer das Geld, um den Überbrückungskredit vertragsgemäß zu tilgen. In der Folge droht dem Immobilienbesitzer eine Zwangsversteigerung des Eigenheims.

Beispiel: Paar tauscht kleine Wohnung gegen geräumiges Reihenhaus

Zur Verdeutlichung, wie sich eine Zwischenfinanzierung nutzen lässt, dient folgendes Beispiel:

1. Neues Eigenheim finden

Ein Paar lebt in einer kleinen Eigentumswohnung. Deren aktueller Verkehrswert liegt bei 150.000 Euro. Nun haben die beiden vor, zeitnah eine Familie zu gründen. Deshalb benötigen sie bald ein neues Eigenheim. Nach längerer Recherche und einigen Besichtigungen erhält das Paar eine Kaufzusage für ein schönes Reihenhaus. Dieses kostet 350.000 Euro.

3. Überbrückungskredit aufnehmen

Zur Lösung des Problems schließen die beiden eine Zwischenfinanzierung in Höhe von 120.000 Euro ab. Der Betrag errechnet sich, indem vom Wert der Eigentumswohnung (150.000 Euro) die verbliebene Restschuld (30.000 Euro) abgezogen wird.

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