Immobilienfinanzierung, Tipps und was man beachten sollte

Immobilienfinanzierung – das sollten Sie beachten

“Im Laufe des Lebens finanziert jeder Mensch eine Immobilie – die eigene oder die seines Vermieters.” Warum also ein leben lang Miete zahlen, wenn man doch für dasselbe Geld eigenen Wohnraum haben kann.

Bei der richtigen Markt- und Zinslage kann der Kauf einer Immobilie lohnenswerter sein, als das lebenslange Mieten. Denn auch wenn eine Immobilie erst mal eine große Investition ist, zahlt Sie sich diese in der Regel spätestens im Alter aus. Wir erklären Ihnen, was Sie bei der Immobilienfinanzierung beachten müssen.

Die aktuellen Rahmenbedingungen zur Immobilienfinanzierung in München

Die Lage auf dem Immobilienmarkt in München ist angespannt. Die gleichbleibend hohe Nachfrage nach Wohnraum bei geringem Angebot treibt die Miet- und Kaufpreise in die Höhe. Bei so horrenden Monatsmieten kommt bei vielen die Frage auf, ob es nicht sinnvoller wäre, das Geld in ein Eigenheim zu investieren. Die Marktlage in München wird sich in absehbarer Zeit nicht entspannen, eine Immobilie in der bayrischen Hauptstadt sowie im Umland ist also auch eine gute Wertanlage.

Die (Bau-)zinsen sind seit Jahren gesunken und nun auf einem gleichbleibend niedrigen Niveau. Die Rahmenbedingungen scheinen also nahezu perfekt.

Die Entscheidung eine Immobilie zu kaufen, sollte aber nicht ausschließlich auf Basis der Rahmenbedingungen erfolgen. Wichtig ist auch, die richtige Finanzierung der Immobilie sicherzustellen, sonst kann der Traum vom Eigenheim schnell zum Alptraum werden.

Wie funktioniert die Finanzierung einer Immobilie?

Die wenigsten Bauherren oder Käufer können eine Immobilie ohne Finanzierung bezahlen. Ein Termin bei der Hausbank ist also unerlässlich. Grundsätzlich bieten Banken verschiedene Formen der Finanzierung an: die Voll- oder Teilfinanzierung.

Üblicherweise wird ein Haus teilfinanziert. Das bedeutet, der Kreditnehmer hat einen gewissen Betrag an Eigenkapital und stockt selbiges bis zum erreichen des geplanten Budgets durch den Kredit auf. Vollfinanzierungen hingegen – das ist die Finanzierungen ohne Eigenkapital – werden sehr selten vergeben. Falls sie vergeben werden, dann meist an Kunden mit einem sehr hohen Monatseinkommen.

Eine Finanzierung bei einer Bank hat natürlich ihren Preis: die Zinsen. Aktuell sind die Zinsen niedrig, doch wer weiß, wie es in 10, 20 oder 30 Jahren aussieht? Können Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim noch leisten, wenn die Zinsen plötzlich wieder ansteigen? Um das sicherzustellen, gibt es in Darlehensverträgen die sogenannte Zinsbindung. Ist der Vertrag abgeschlossen, so ist der Zinssatz für die vereinbarte Zeit festgesetzt und somit unabhängig vom realen Zins. Klassische Zinsbindungen dauern über fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre. Je länger der Zinssatz festgesetzt wird, desto höher ist der Zinssatz zu dem das Darlehen vergeben wird.

Wie hoch sollte das Eigenkapital bei der Finanzierung einer Immobilie sein?

Ganz allgemein gesprochen gilt: je höher das Eigenkapital desto lieber vergeben Banken einen Kredit. Um eine Finanzierung zu guten Konditionen zu bekommen und sicherzustellen, dass die Finanzierung ein geringes Risiko birgt, sollten ungefähr 20 bis 25 % der Gesamtinvestitionskosten als Eigenkapital zur Verfügung stehen.

Doch die Höhe des Eigenkapitals ist nicht das einzige worauf Sie bei der richtigen Finanzierung Ihrer Immobilie achten sollten.

Das richtige Alter für eine Immobilienfinanzierung

Kredite sollten vor dem Eintritt in die Rente abbezahlt sein. Über das Rentenalter hinausgehende Kredite vergeben Banken ohnehin nur sehr selten. Mit Mitte 30 hätte man noch gute 30 Jahre, um die Immobilie abzubezahlen. Welches Alter für den Immobilienkauf das beste ist, lässt sich nicht pauschal sagen, sondern ist abhängig vom Einkommen des bzw. der KreditnehmerInnen. Je nach Einkommensstärke ist es also durchaus möglich eine Immobilie mit 50 Jahren zu finanzieren. Das gängige Alter für die erfolgreiche Finanzierung einer Immobilie liegt zwischen 30 und 40 Jahren.

Die Abzahlung einer Fnanzierung

Die monatliche Kreditrate ist aus zwei Teilen zusammengesetzt, den zum Kredit zugehörigen Zinsen und der Tilgung. Zu Beginn der Kreditlaufzeit zahlt man fast ausschließlich die Zinsen ab, erst später wird der Anteil der tatsächlichen Tilgung immer höher. Allgemein gilt, je höher die Tilgungsrate zu Beginn der Darlehenslaufzeit, desto besser. In der Regel sind zu Beginn zwischen ein und zwei Prozent Anfangstilgung üblich. Wer mehr zahlen kann, der sollte das auch machen.

Außerdem sollten Sie Sonderzahlungsrechte im Darlehensvertrag verankern.

1. Tipp zum richtigen Finanzieren einer Immobilie

Stecken Sie zuerst das Budget und eine sinnvolle Finanzierung ab und gehen Sie dann auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie. So stellen Sie schon zu Beginn sicher, dass Sie Ihr Herz nicht an eine Immobilie verlieren, die außerhalb Ihrer Möglichkeiten liegt.

2. Tipp zum richtigen Finanzieren einer Immobilie

Achten Sie im Kreditvertrag darauf, dass Sie (möglichst viele kostenlose) Sondertilgungen leisten können bzw. dürfen. Denn sollten Sie unerwartet mehr Geld zur Verfügung haben, beispielsweise durch ein, können Sie die Kreditkosten deutlich senken, wenn Sie mit dem Abzahlen eher als veranschlagt fertig sind.

Sonderzahlungen bzw. Sondertilgungen sind in der Regel nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz kostenfrei – höhere Sondertilgungen haben oftmals Extrazinsen zur Folge. Deshalb vereinbaren Sie ein solches hohes Sonderzahlungsrecht nur, wenn Sie dieses auch in Anspruch nehmen wollen, das kann sonst den Kreditvertrag nur unnötig verteuern.

3. Tipp zum richtigen Finanzieren einer Immobilie

Planen Sie außerdem circa 3 € pro Monat pro Quadratmeter Wohnfläche für regelmäßige Nebenkosten wie Steuern und Instandhaltung in Ihrer Kalkulation ein. Damit sind Sie auf der sicheren Seite.

4. Tipp zum richtigen Finanzieren einer Immobilie

Ihr monatliches Budget für Wohnkosten sollte nicht mehr als ⅓ Ihres Nettohaushaltseinkommens betragen, da Sie sonst Gefahr laufen sich zu überschulden. Circa 25 % des Nettohaushaltseinkommens gehen bei dieser Rechnung für die Tilgung des Kreditbeitrages drauf, die restlichen 8 % für die generellen Nebenkosten.

Die aktuellen Rahmenbedingungen zur Immobilienfinanzierung in München

Höhe der richtigen Finanzierung für Immobilien bestimmen

Bei der Festlegung des Budgets ist es wichtig zu beachten, dass bei dem Immobilienkauf nicht nur die reinen kosten für die Immobilie anfallen. Denn ein Immobilienkauf verursacht auch Nebenkosten.

Dazu zählen zum Beispiel:

  • Maklercourtage
  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer

Außerdem sollten bei der Budgetplanung auch die laufenden Kosten, die eine Immobilie verursacht, bedacht werden:

  • Steuern
  • Instandhaltungskosten
  • Nebenkosten (Wärme, Strom, Müll, usw.)
  • evtl. Verwaltungskosten (falls Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wird)
  • evtl. Kosten für den Umbau oder die Renovierung der Immobilie
  • Beteiligung an Allgemeinkosten, wenn zum Beispiel die Straße saniert wird

Die meisten Immobilien werden von einem Immobilienmakler betreut, dessen Courtage bei ungefähr 3,48 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer liegt. (Dieser Wert kann von Makler zu Makler und je nach Bundesland abweichen.) Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 500.000 € sollten also 17.850 € Maklerkosten als Kaufnebenkosten eingerechnet werden. Auch der Notar sowie der Grundbucheintrag möchte bezahlt werden, hier sollten in diesem Beispiel circa 7.500 € beim Budget bedacht werden.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich von Region zu Region, in Bayern werden derzeit 3,5 % Steuern beim Grunderwerb fällig. Bei einer 500.000 € Immobilie sind also 17.500 € an Steuern einzuplanen. So kommen zu den 500.000 € Kaufkosten für die Immobilie noch 42.400 € an Kaufnebenkosten dazu.

Diese Kaufnebenkosten sollten aus den Eigenmitteln gestemmt werden können, denn diese finanziert die Bank in der Regel nicht.

Nebenkosten der Immobilie nicht vergessen

Ein weiterer häufiger Irrtum ist, dass bei der monatlichen Belastung für eine Immobilie nur die möglichen Kreditraten beachtet werden. Der Gedanke dahinter: Wer 1.000 € für die Miete ausgibt, der kann sich auch die Belastung durch ein Darlehen in Höhe von 1.000 € monatlich leisten. Allerdings werden hier die klassischen Nebenkosten (Wärme, Strom, etc.), welche für die Immobilie anfallen, vollkommen vernachlässigt. So können hier je nach Immobilie schnell 400 € bis 600 € Euro dazukommen. Generell geht man von Nebenkosten für eine Immobilie von ca. 4 € pro Quadratmeter aus. Diese Kosten müssen monatlich zusätzlich zur Kreditrate aufgebracht werden.

Ansetzen des monatlichen Budgets

Wie im vorangegangenen Abschnitt erläutert, sollten beim Immobilienkauf auch die Kaufnebenkosten und allgemeinen Nebenkosten des Wohnens berücksichtigt werden. Das Budget die Immobilie setzt sich also aus dem Tilgungsbeitrag für das Darlehen und den monatlichen Nebenkosten zusammen. Bei der Höhe des Darlehens sollten die Kaufnebenkosten bereits einkalkuliert werden.

Immobilie richtig finanzieren dank Förderung

Informieren Sie sich bei der richtigen Finanzierung Ihrer Immobilie unbedingt über die sogenannten KfW-Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau.

Im Förderprogramm Nr. 124 beispielsweise sind Vergünstigungen von bis zu 50.000 € möglich. Außerdem gibt es diverse Förderungen für energieeffizienten Bau bzw. Modernisierung, von denen Sie profitieren können. Auch das sogenannte Baukindergeld kann Ihnen pro Kind bis zu 15.000 € Ersparnis beim Bau eines Hauses einbringen. Diese Förderkredite können in der Regel mit anderen Darlehenprogrammen kombiniert werden. Sie sollten sich bei Ihrer regionalen Hausbank außerdem nach Förderungen Ihrer Kommune bzw. des Landes erkundigen.

Ihre Immobilie kann Ihnen außerdem steuerliche Vorteile bringen, beispielsweise wenn ein Baudenkmal bewohnt wird. Allerdings sind diese steuerlichen Vorteile in Höhe von 9% der Renovierungskosten nur abziehbar, wenn die strengen Auflagen des Denkmalschutzes bei der Sanierung eingehalten werden. Aber auch hier gibt es je nach Baudenkmal Förderungen durch die Kommune.

Immobilie richtig finanzieren dank Förderung

Informieren Sie sich bei der richtigen Finanzierung Ihrer Immobilie unbedingt über die sogenannten KfW-Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau.

Im Förderprogramm Nr. 124 beispielsweise sind Vergünstigungen von bis zu 50.000 € möglich. Außerdem gibt es diverse Förderungen für energieeffizienten Bau bzw. Modernisierung, von denen Sie profitieren können. Auch das sogenannte Baukindergeld kann Ihnen pro Kind bis zu 15.000 € Ersparnis beim Bau eines Hauses einbringen. Diese Förderkredite können in der Regel mit anderen Darlehenprogrammen kombiniert werden. Sie sollten sich bei Ihrer regionalen Hausbank außerdem nach Förderungen Ihrer Kommune bzw. des Landes erkundigen.

Ihre Immobilie kann Ihnen außerdem steuerliche Vorteile bringen, beispielsweise wenn ein Baudenkmal bewohnt wird. Allerdings sind diese steuerlichen Vorteile in Höhe von 9% der Renovierungskosten nur abziehbar, wenn die strengen Auflagen des Denkmalschutzes bei der Sanierung eingehalten werden. Aber auch hier gibt es je nach Baudenkmal Förderungen durch die Kommune.

Fazit zur Immobilienfinanzierung

Sie sehen, bevor Sie sich eine Immobilie kaufen, sollten Sie sich Gedanken über die Finanzierung machen. So vermeiden Sie unliebsame Überraschungen und wissen genau, wie viel Haus Sie sich leisten können. Denn nichts ist schlimmer, als dass Sie nach dem Hauskauf feststellen müssen, dass Ihnen die Immobilie zu teuer wird und Sie sie wieder notgedrungen verkaufen müssen.

Wer sich vorher mit der Finanzierung beschäftigt kann viel Geld sparen und von einer ganzen Reihe Vorteilen profitieren. Ihre Hausbank und der Immobilienmakler Ihres Vertrauens stehen Ihnen gern beratend zur Seite.

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